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住房抵押贷款政策再从严?银监会《商业银行押品管理指引》是惊天雷吗?

  • 2023-06-05 09:59:46


  • 5月8日,银监会正式发布《商业银行押品管理指引》,该文件自2016年12月公示征求意见,到正式发布历时近5个月,本指引的出台,对于住房抵押贷款将产生怎样的影响?【京贷通】带您一一分析。

    首先,我们提几个宏观思路

    1、银行层面到底有没有面临系统性风险?

    2、本指引的出台,到底是真的要防范系统性风险,还是其他?

    3、本指引的出台,对于住房抵押贷款将产生怎样的影响?


    商业银行押品管理是全面风险管理体系的重要组成部分。,对商业银行的全面风险管理提出了更多、更高、更严谨的要求,有利于促进商业银行押品管理的规范化、制度化和系统化。


    银行层面到底有没有面临系统性风险?


    要回答第一个问题——首先,我们来看一组由银监会发布的权威数据:

    2016年末,我国商业银行不良贷款余额达1.51万亿元,比三季度末增加183亿元,较2015年末增加2379亿元;不良贷款率1.74%,较上季度末下降0.02个百分点,较2015年末增加0.07个百分点。


    而2017年一季度,我国商业银行不良贷款余额1.58万亿元,较上季末增加673亿元;商业银行不良贷款率1.74%,与2016年全年水平持平。


    【京贷通】点评:由这组数据的对比,我们不难看出:不良贷款率没有增加的情况下(甚至今年一季度与2016年整体是维持同等水准),不良贷款余额增加了,说明整体的信贷发放额度是增加的,用最通俗的话讲——市场上的钱在增加。


    而商业银行的利润方面:截至2017年一季度末,商业银行当年累计实现净利润4933亿元,同比增长4.61%,较上季末上升1.07个百分点


    我们梳理近三年银行业一季度利润增速发现,商业银行一季度净利润增速从2015年的3.73%增到2016年的6.32%


    【京贷通】点评:不良贷款率基本稳健,而利润率实现将近翻倍的增长,依然说明一个问题,要么是放贷总额提升了,要么是利率提升了 ,但是我们可以看到的是,2015-2016年,银行的利率并没有大幅度提升。问题又回到了最初——市场上的钱在增加


    讲到这里,我们的第一个问题基本已经有了答案,具体不表,打孩子总要有理由,至于这个理由成不成立,解释权在父母。


    本指引的出台,到底是真的要防范系统性风险,还是其他?


    从《商业银行押品管理指引》征求的意见的那天开始,就是打着防范系统性风险的牌,那么到底是明牌还是暗牌?我们从一事例可以管窥一豹。


    317过后,北京楼市一地鸡毛,而受挫最为惨痛的资产标的莫过于商住房,从商住房不允许出售给个人,到购买商住房需消耗放票,再到不允许中介机构发布、代理项目……


    而真正令商住房丧失金融属性,从资产变成消费品的是叫停商住房的抵押贷款!!


    4月26日起,所有商业银行不再接受商住抵押,机构对商住的抵押贷款额度跳水,原本可贷400万的房子,一夜之间只能贷款200万;而进入5月,除个别高利贷,所有机构也都不再受理商住抵押贷款。


    从水木社区的帖子也可感知到市场的寒意。



    提到真正的系统性风险,最真实最近的案例应该是美国08年的金融危机,而此次危机发生的根源则在于“次贷”。关于次贷的官方解释,我们来看百度百科:



    等等,除了次贷的解释,我们似乎发现了新东西,最后标红的这一句,实际就是08年金融危机发生的导火索。越看越像咱们现在的政策,住房市场在降温,利率也似乎有上升趋势,还有想要断供的投资者。那这是不是意味着,我们将面临危机?


    NO!正是由于这样白痴的道理谁都懂,而且我国的放贷机构大头都是国字头银行,破产这种事离我们还远得很!而此次银监会发布《商业银行押品管理指引》实质要做的就是在确保不发生系统性风险的基础上,给上头一些面子,稳定住房价。所以君不见美元加息后,人民币压力如此之大,依然只是在少数渠道定向加息而已。全面加息这步棋,实质上是慎之又慎的!


    本指引的出台,对于住房抵押贷款将产生怎样的影响?


    我们先把《商业银行押品管理指引》中几个核心要点摘引如下:


    “商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系,完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等”,“明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员在押品管理中的职责”


    “商业银行应建立动态监测机制,跟踪押品相关政策、行业、地区环境变化”“及时发布预警信息,必要时采取相应措施”;同时,“应加强押品的集中度管理”


    “根据押品的重要程度和风险状况,定期对押品开展压力测试,原则上每年至少进行一次,并根据测试结果采取相应的应对措施”。


    “商业银行应根据不同押品价值波动特性,合理确定各类押品价值重估频率,每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率,对于有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值”。对于押品的重估需要成本的问题,银监会在治理银行不规范经营过程中,已经明确将押品重估费用定义为银行经营成本,不得转嫁给借款人。


    《指引》并不强制要求所有押品都需要第三方估值,如果银行自身具备押品评估能力,仅对有法规及行政部门强制性规定的押品需要第三方估值。《指引》要求商业银行对外部评估机构实施白名单管理,也有助于治理评估市场乱象。


    这些重要概念说明了什么?

    1、曾经有不少粉丝在【京贷通】后台咨询,“如何高评低贷”“怎样提高评估值,多贷点钱出来?”,这些在银行层面来讲都会变得越来越困难,甚至基本没有可能性


    2、评估机构在一定程度上是靠银行吃饭的,银行不认你的评估报告,你评再高也没用,因此,敢于夹带私货的评估机构将无缘白名单;


    3、贷款人更应该清楚,在这种高压下,承诺虚假成数的贷款机构会更多,但也更侧面证明他们生存空间狭窄。现阶段,不降成已经是恩德,何谈高评?对于银行和评估机构而言,;


    4、今后的动态评估机制会不会加入合同范本,有可能!今年不少银行已经在商住上吃了苦头,防范措施的出台也在情理之中;


    5、据【京贷通】消息,已经有银行开始对抵押类贷款进行贷后审查,要求资金做到专款专用,比如经营贷,必须用于实际公司经营,比如消费贷必须有真实消费发票、合同等;


    6、最为重要的一点:此次的规范押品的出台,实际上会是一次对贷款行业的清理,对新形势看不清、看不懂、看不透的机构,可能会吃苦头,一些暗箱操作对客户而言看似占便宜,实则有大风险,就好比此次某行的对首付款追溯机制,让多少贷款人着道?顺应趋势,规范合法操作,才是对客户负责的长久之道,以专业、责任取胜的平台才能赢得市场的尊重。


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