今年三季度，南京写字楼租赁需求出现井喷式增长，空置率显著下降，写字楼市场变得越来越火热。在当前的楼市环境下，投资办公项目是个好选择吗？
据戴德梁行统计，今年三季度，南京甲级写字楼市场没有新增供应，总体存量维持在133万平方米。原计划三季度入市的金鹰国际B座则改变其用途，不再作为写字楼使用。
本季度写字楼租赁需求出现井喷式增长，录得净吸纳量49,689平方米。由于可租面积迅速被市场需求去化，全市整体空置率滑落至10.3%，环比大幅下降3.7%。其中，建邺商圈的租赁交易活动最为活跃，区域吸纳量达到22,813平方米，促使空置率降至5.8%，为各商圈最低。
2011-2017年南京写字楼新增供应，净吸纳量和空置率
相比于外资企业，国内公司更倾向在市场中寻求办公升级和扩张的机会。特别是金融以及TMT类型企业偏好将其办公地点设立在地标性的写字楼项目中。
2011-2017年Q3南京写字楼租金水平
三季度，南京甲级写字楼平均租金为138.99每平米每月，较上季度微涨0.6%。分区域而言，秦淮和玄武商圈本季度平均租金保持稳定，建邺和鼓楼商圈平均租金则环比分别增加3.6%和0.3%，至人民币125.51每平米每月和人民币143.75每平米每月。租金的回升主要受益于市场强劲的需求和业主积极的预期。
考虑到当前全市较低的空置率以及活跃的市场活动，预计四季度南京甲级写字楼租金水平将继续小幅提升。
今年2月到11月，南京写字楼成交总面积达135.8万㎡，月均成交达到13.6万㎡，而去年全年月均成交量为10.1万方，环比上涨了34.7%，且有继续上涨的趋势。总体看来，今年南京的写字楼成交面积相当高，河西、城南、江北等板块的写字楼一直都是成交的主力军。写字楼销量的持续走高，一定程度上能反映出大家对写字楼投资价值的肯定。
云房数据今年初推出了《2016年下半年中国房地产投资回报率调查》，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、历史5年租赁后转售、5年租赁后转售回报率这4个指标对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行了调查分析。
根据以上4张图表可以看出，除了历史5年租赁后转售这项指标中，写字楼的回报率排名第二之外，其他3个指标下的数据都显示出，写字楼的回报率高于其他物业类型，而商铺也紧随其后。
其中，长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。
与静态租赁回报率排名相似，依旧是写字楼长期租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低，且仅写字楼静态租赁回报率达到了房地产信托收益率水平。
从未来5年租赁后转售回报率预测数字来看，各物业总体回报率收益都有所提升，尤其写字楼及商铺市场回报率预测较高，高于房地产信托收益率。
根据这些数据可以发现，商业地产投资回报是优于住宅投资的，尤其是写字楼，各项指标都比较高。写字楼的投资价值逐步被大家认可，特别是那些竞争力强的优质写字楼产品，风险低、回报高、比较稀缺，已经成为越来越多投资者关注的热点。
1、重视区位因素
这里的区位有两方面，一方面是地理位置，房产增值主要来源于土地的增值，写字楼也一样，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，增值空间也就更大一些。所以，是否位于城市的主中心区或者重点发展区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要因素之一。
另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。也就是说，周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚的地方。商业办公配套设施齐全的地方，写字楼才更具有投资或办公价值。
2、注意档次形象和项目品质
这一点大家都理解，投资写字楼时要瞄准客户群来投资。客户选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，大多数企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素。
所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3、需要关注软性配套
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套主要是指信息化配置和智能化配置。除了最基础的通信网络办公，现在，智能化系统也越来越普遍。通风、采光、门禁、监控等的智能化也很重要。
新建的写字楼一般会考虑引入最新的信息化、智能化系统，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。所以，这些软性配套也很值得关注。
4、物业管理很重要
其实作为投资办公产业，写字楼的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受。
所以，选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
5、投资项目比较
投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。
6、自用型客户比例
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，可能就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。
如果开发商坚持整层或半层销售，那么在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字楼60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
写字楼投资市场收益与风险并存，但只要从自身实力出发，把握好投资要点，看准及时出手，也是能够产生较高的、稳定的收益的。毕竟在严厉的楼市调控政策下，投资范围缩窄，住宅市场遇冷，投资写字楼还是值得考虑的。
其中，位于南京南站附近的绿地之窗在售一批优质办公产品，感兴趣的朋友不妨考虑一下。
绿地之窗90万方枢纽经济体，由世界500强绿地集团打造。项目紧邻南京南站，同享8高铁、5地铁、20余条主力公交线路，快速连接主城商务板块，全城快捷畅达，网聚华东，降低差旅费用同时提升出行效率、强化区域市场管理。以90万方高铁商务集群，踞守长三角经济圈交通枢纽，优越的地理位置，成为众多企业办公择址的首选。
绿地之窗地处的南部新城将按照“对标北京城市副中心、比肩江北新区核心区”的要求规划，未来将是南京新中心、文化新地标和产业新高地，发展前景不言而喻。在南部新城的发展战略规划中，南京南站又是核心区域，绿地之窗紧邻南站，享受各项区域利好。
绿地之窗项目分布于南京南站南北广场的核心区域，北广场已经交付开始入驻，现在售南广场花园式办公，距离南京南站约150米，3分钟乘地铁，5分钟进高铁站，出行相当便利；，景观直通秦淮河。
项目总投资200亿，建成后将成为南京迄今最大型高铁站配套工程。随着项目的施工建设，绿地之窗未来将配备有包括甲级办公、时尚办公、商业于一体的大型综合体。
绿地之窗目前在售6.6米挑高loft ：主力面积段55-130㎡，均价27000元/㎡。定制式5A级甲写：4米层高，主力面积段80-150㎡，均价20000元/㎡。
地址：雨花区绿都大道与绕城公路交汇处
电话：400-8181-365转 127550
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