今天的“百问百答”栏目,小编收到客户周先生的咨询,5年前,他在宝山共康买了一套2房,当时办理了20年的组合贷款,现在他看中了普陀大华愉景华庭的一套3房,想将房子卖掉重新置换,可问题来了,贷款尚未还清,房子可以出售吗?
周先生遇到的问题也是不少购房者所关心的,贷款未还清的房子本质上是处于抵押状态的,需要先到银行解除抵押,买卖双方才能正常交易的,也就是说想要上市交易的话,需要先还清贷款才行,要清楚是否有房产证,如果是组合贷款,除商业银行取得注销材料外,还需前往公积金担保中心领取另一套注销材料。
二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。
未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,那么,如何解除抵押状态呢?主要有以下三种方法。
转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
这是当下二手房交易中最多应用的模式,适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。
通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。
如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清按揭贷款。
如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清,或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式,但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来向银行申请贷款。
这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
购买贷款未还清的房子,在签订购房合同前可以进行预告登记。在双方完成预告登记之后,卖方不能做的事包括:转移产权,以房产作抵押,以房产做担保。也就是说,进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。
需要注意的是,预告登记只有三个月的有效期,三个月内,务必完成不动产登记。如果时间真的来不及,也没关系,你可以反复申请预告登记。
注:预告登记需要出具公司营业执照,法人身份证复印件,经纪人证复印件,在实际操作中可能会有难度。
在签订购房合同时,要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确,约束双方行为,避免不必要的纠纷。
温馨提示
购房贷款未还清的房子,无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险,买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷,卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款,放款时间是否能接受,交易前多咨询上海中原誉萃交易员,让专业人员来为您答疑解惑,确保交易与资金安全。
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