#观点杂谈#专家:未还清贷款房产二次抵押的做法类似次贷危机

据中国之声《新闻晚高峰》报道，当下，多地房价正经历着一轮明显上涨，很多都想投资房地产的人四处找钱“炒房”，部分人甚至还打起了银行“房抵贷”业务的主意，想借此筹集首付的资金。

所谓的“房抵贷”，是指借款人以自己或关系人的房产做抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或者是经营用途的人民币贷款。只不过，有些银行只接受结清按揭贷款的房产，有些银行可以接受未结清贷款的房产，这就是所谓的“二押”，银行普遍只接受在本行首次抵押的房产进行“二次抵押”新增贷款。有些银行只接受有房产证的现房，也有银行可接受本行合作按揭项目的期房做抵押，但贷款额度在房产证下来前会有限制。

不过，最近，有银行的贷款广告称“个人房产可以二次抵押，即使目前房子还在按揭，也可以贷出升值的部分。”那么，有房就能贷款到底是怎样的一种操作？是否存在违规问题呢？

记者注意到，招行上海分行推出的“有房就贷”产品，内容相当有吸引力：只要客户在上海地区有房，无论是贷款已结清还是仍在贷款中，都有适合的贷款产品可以申请。不难看出，该产品主要就是针对上班族与小微业主，抵押额最高2000万，贷款月供计算期最长可以到20年，可根据客户的实际情况定制还款计划。那么没有还完贷款的房子究竟还能贷出多少钱呢？一位业内人士为我们算了一笔账：比如说在5年前，客户贷款200万买一处价值400万的房产，到现在为止，这处房产已经升值，升值到了多钱呢？1000万了，而客户还有150万贷款余额没还完，那么他现在又急需用钱怎么办呢？在这个时候，他就可以用这个房产再次向银行申请抵押贷款了，理论上可以新贷出的额度应该是房产现在估值的大概八成左右减去没结清的贷款。一般来说估值相当于市价的七成，所以新增加的额度大约是560万减去150万，差不多是410万元左右。但是当然，最终银行审批的额度还与申请人的收入是有关系，一般来说要求月收入要大于月还款额的2倍。

看到招行的这则“有房就贷”的广告，不少人甚至打起了银行“房抵贷”业务的主意，想借此筹集首付资金。不过，多家银行人士表示，不论房产以何种方式抵押，这种抵押贷款只能用于个人消费或经营，绝不能用于炒房、炒股。“贷款人在申请贷款时，都要求填写贷款用途，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会还规定，发放的消费贷款如果金额超过30万元，那就不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。比如，申请装修的贷款，直接打到装修公司的账户；申请旅游的直接进入旅行社账户。”

楼市的火爆也让一些中介看到了“商机”，一家贷款中介机构就对记者明确表示说，没有还完贷款的房产的确可以进行，只要有房产证就行。关于手续，只要“产权证，结婚的话提供你们夫妻双方的东西”。而抵押的钱随便干啥，基本上如果要是走银行的话，就是装修贷，打不到个人账户，装修贷利息低，打到装修公司的账户上，装修公司给转。

据了解，招行在吉林、北京等地区并未推出“有房就能贷款”业务。记者注意到，2014年，为了防止贷款资金进入投资领域，北京银监局专门发文要求，个人消费贷款原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内。这意味着，向北京地区的银行申请个人消费贷款，不论你的抵押房产估值多少，也不论你的个人收入多少，最多也就只能贷款100万元。在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来，招行上海分行此种做法存在较高风险。

通过资产的增值部分再来进行抵押或者是质押，获得第二轮质押的信贷，客户的贷款会增加，风险就是当你的质押品，比如说房子，它未来的市场价值出现比较大的波动的时候，就会影响到质押品的安全性，这对银行来讲也是要必须考虑的。当大部分的银行都用类似的办法来拓展市场，整个社会的信贷规模和风险可能都会因此而上升，这个有点类似美国在次贷危机之前在房地产市场上相似的一些做法，值得我们加以警惕。（来源：央广新闻）

“从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，需要去库存的三四线城市没有太大的起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象。”独立经济学家马光远对于眼下二线城市新楼市新政的频出分析认为，而楼市热力快速从一线城市向外蔓延，使得部分二线城市已经成为接力市场的重要区域。新政策的频繁出台，也表明，现时二线城市已经成为新政调控的主力对象。

“中国的限购政策在2014年取消后，不到两年时间，又相继在炙手可热的各个二线城市重出江湖。在9月18日杭州出台限购政策之后，今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。”马光远认为，快速上涨的房价是政策出台的主要诱因，而二线城市纷纷重启限购为的就是防止市场的“过热”。

随着一线市场的楼价快速上涨，购房的需求开始向周边二线市场蔓延。在最近的中秋节，部分二线城市就成为楼市当中最为火爆的成为区域。以佛山为例，这次的中秋节楼市也是热力十足。特别是靠近广州的千灯湖板块更是如此，而前去购房的人士甚至来自全国各地，而广州客也非常多。9月17日，位于千灯湖金融高新B区的奥园1号在广州南丰朗豪酒店盛大开盘。据开发商统计的数据显示，当天逾四千名客户齐聚活动现场，场面异常火爆。据悉，本次开盘推出589套洋房，户型涵盖97-146平方米的三至四房，首次发售就受到了客户的热烈追捧，推售15亿全部售罄。现场销售人员告诉记者，开盘当日早上7点，就已有大批客户在会场等候，其中不乏来自云南、香港甚至是外籍投资客户，而来自广州的买家并不比佛山的要少。

从如此高温的行情来看，二线城市纷纷出台限购主要的目的就是为市场降温。但马光远认为，从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。（来源：南方日报）

最近一段时间，伴着楼市成交量连续数月回暖，北京等一线城市楼市频频曝出“一夜提价数十万”、“恐慌性购房”、“日光盘再现”等消息，尽管有关部门及时澄清了事实，并处罚了部分企业的违规炒作行为，但这些“杂音”正在对市场预期产生微妙影响，看涨者和惜售者似乎有增无减，一些购房人也开始变得异常敏感和躁动不安。

可以说，楼市预期混乱背后是房地产市场信息不对称所致，在楼市调控敏感期，稳定市场预期需要权威部门及时发布权威数据和信息，从而消除和减弱“伪信息”和信息不对称给房地产市场带来的消极影响。

房地产市场是一个典型的信息不对称市场，由于信息量有限、透明度不足，加之相关利益群体的博弈、作祟，房地产市场信息不时表现出凌乱、滞后和失真，这已经成为楼市乱象丛生的重要原因之一，不仅造成房地产市场资源的浪费，更严重扰乱了市场秩序，扭曲了供求关系。

按常识，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系，商品房价格亦不能除外。但在现实中，由于信息不对称，房价并不完全取决于供求关系，房地产商可以通过囤积房源、制造恐慌气氛、哄抬房价等方式人为操纵市场供求信息，进而改变真实的供求状况，使得占有信息优势的房地产商一方在交易中获取更多的利益。而由于真实的信息不能及时、准确地传达给购房者，他们必然受到虚假、不全面信息的干扰，从而做出错误的决策，导致许多购买力非理性地进入市场，造成供不应求的假象，直接促使房价上涨。

事实上，利益主体之间的激烈博弈，是导致不完全或不对称房地产市场信息产生的根源之一。以地方政府为例，，政策微调频频上演。根据统计，近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。

，但由于地方释放的是调控可能宽松的信号，正基于房地产市场具有明显的信息不对称性，而消费者自身又缺乏过滤虚假信息的手段和方式，一些有失客观甚至是无中生有的信息往往令其形成有悖于市场真实情况的预期。毫不夸张地说，预期的变化有时会形成“滚雪球”效应，以致引发集体性的入市或退市。近年来房地产市场所出现的几次大的起伏背后，无不显现信息混乱引致市场预期不稳的魅影。

毋庸讳言，调控能否取得更大的效果，与购房人心理、购房预期有着紧密的关系。而稳定市场预期有赖于相关部门及时发布权威、全面、真实的统计数据，在70个大中城市房价等数据之外，相关部门应对楼市库存、空置等情况展开有针对性的摸底，并及时公布相关结果，以当前推进城镇个人住房信息系统建设为契机，构建权威、全面、及时的信息发布体系，这样才能消除各种“杂音”，稳定市场预期，巩固和扩大楼市的调控成果。(来源：北京房研网)