【华创地产•袁豪团队】1-2月月报点评:投资超预期走强,高基数下销量为正,维持总量稳定预判,重申看多龙头&蓝筹

投资方面，1-2月商品房/住宅开发投资分别同比+9.9%/+12.3%，较前值分别+2.9、+2.9pct；同期商品房/住宅新开工分别同比+2.9%/+5.0%，较前值分别-4.1、-5.5pct；同期商品房/住宅施工分别同比+1.5%/+1.8%，较前值分别-1.5、-1.1pct。投资数据超预期走强、并且投资和开工、施工之间背离，主要源于1）建安单价的上涨（东部结构占比提升+原材料涨价）、2）土地购置费的贡献提升、3）PSL超预期放量、4）住宅加库存等四方面因素，并预计其中大多因素在后续将持续产生作用，尤其预计在住宅补库存需求背景下将出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比提升，因而维持18年开发投资+6.0%的判断。销售方面，1-2月商品房/住宅销售面积分别同比+4.1%/+2.3%，较前值分别-3.5、-3.0pct；同期商品房/住宅销售金额分别同比+15.3%/+15.7%，较前值分别+1.6、+4.4pct，同期主流53家房企的单月销售金额同比+35.6%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升；同期商品房/住宅销售均价分别同比+10.7%/+13.1%，较前值分别+5.1、+7.4pct。1-2月高基数下销量正增长、房价大幅提升均表明全国需求不差，或将打消近期市场对于需求的过度悲观预期，我们维持18年一二线销量改善、三四线销量略差的判断，维持18年销量0%判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。

 1  投资超预期走强，源于多方因素推动，维持补库存下投资较强判断。

1-2月房地产开发投资额同比+9.9%，上升2.9pct，其中住宅同比+12.3%，上升2.9pct；商品房新开工同比+2.9%，下降4.1pct，其中住宅同比+5.0%，下降5.5pct；商品房竣工同比-12.1%，下降7.8pct，其中住宅同比-17.1%，下降10.1pct；商品房施工面积同比+1.5%，下降1.5pct，其中住宅同比+1.8%，下降1.1pct；土地购置面积同比-1.2%，下降17.0pct；土地成交楼面均价同比+1.2%，下降27.8pct。我们认为1-2月投资超预期的主要源于：1）建安单价的上涨（东部结构占比提升+原材料涨价）；2）土地购置费的贡献提升；3）PSL超预期放量；4）住宅加库存。我们认为市场在过度去库存之后行业有较强的补库存需求，并且17年下半年土地成交连续放量或预示18年上半年投资不弱，维持18年开发投资+6.0%的判断。

 2  高基数下销量正增长、房价大幅提升，表明需求不差，消除悲观预期。

1-2月商品房销售面积同比+4.1%，下降3.5pct，其中住宅同比+2.3%，下降3.0pct；商品房销售金额同比+15.3%，上升1.6pct，其中住宅同比+15.7%，上升4.4pct，而1-2月主流53家房企的单月销售金额同比+35.6%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。1-2月商品房销售均价同比+10.7%，上升5.1pct，其中住宅同比+13.1%，上升7.4pct。我们认为1-2月销售面积同比在高基数下获得正增长和销售均价大幅增长均表明全国需求不差，并且中部、西部、东北部销售面积增速均获得高增长，则表明目前三四线城市需求依然较好，中部、西部、东北部销售面积增速均获高增长，这将打消市场对于需求的过度悲观预期。我们维持18年一二线销量改善、三四线销量略差的判断，维持18年销量0%判断。

 3  资金继续趋紧，国内贷款和按揭同比下降，预计后续融资将有保有压。

1-2月，资金来源同比+4.8%，下降3.4pct。其中，国内贷款同比+0.3%，下降17.0pct；利用外资同比-75.0%，下降94.6pct；自筹资金同比+7.2%，提升3.7pct；定金及预收账款同比上升14.2%，下降1.9pct；个人按揭贷款同比下降4.3%，下降2.3pct。在各项资金占比上，国内贷款占比16.2%，下降0.3pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比48.3%，下降2.8pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成，但占比有所下降。我们认为，在金融去杠杆背景下，房企资金来源有所趋紧，主要表现在国内贷款（开发贷等）和个人按揭贷款两方面资金均呈现同比下降和占比下降，但本次期间中财办主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求” 表明后续的融资政策仍将有保有压，并不会一竿子打压。

 4  风险提示：房地产市场下行风险

1、投资端：投资超预期走强，开工、施工暂时走弱，预判投资依然趋强，维持18年投资+6%判断

2018年1-2月，全国完成房地产开发投资10,831亿元，同比增长9.9%，较2017年全年上升2.9pct，较2017年12月单月上升7.5pct。住宅方面，1-2月，住宅投资7,379亿元，同比增长12.3%，较2017年全年上升2.9pct，较12月上升6.4pct，占房地产开发投资的比重为68.1%，较2017年全年下降0.3pct。分区域来看，1-2月房地产开发投资东部地区同比+11.6%（较前值+4.4pct）、中部地区同比+13.4%（较前值+1.8pct）、西部地区同比+3.7%（较前值+0.2pct）、东北地区同比-15.3%（较前值-16.3pct）。

从供应先行指标来看，1-2月的商品房和住宅的新开工面积分别同比增长2.9%和增长5.0%，分别较2017年全年下降4.1pct和下降5.5pct，分别较2017年12月下降5.7pct和下降2.8pct。1-2月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长1.5%和增长1.8%，分别较2017年全年下降1.5pct和下降1.1pct。1-2月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降12.1%和下降17.1%，分别较2017年全年下降7.8pct和下降10.1pct，分别较2017年12月上升1.1pct和下降2.4pct。

从土地市场指标来看，1-2月的土地购置面积为2,345万平米，同比下降1.2%，较2017年全年下降17.0pct，较2017年12月下降13.7pct。1-2月的土地成交款为794.0亿元，同比持平，较2017年全年下降49.4pct，较2016年12月下降63.2pct；1-2月的土地成交楼面均价为3,386元/平米，同比上升1.2%，较2017年全年下降27.8pct。

我们认为1-2月投资超预期的主要源于：1）建安单价的上涨，由开工城市结构变化推动（东部城市投资占比由2017年的53%提升至2018年1-2月的60%）以及原材料成本上涨（比如螺纹钢和水泥等原材料的涨价）综合推动的建安单价的上涨；2）土地购置费的贡献提升，土地购置费滞后土地成交金额15个月，有2016-2017年中土地成交金额持续走强，因而将推动土地购置费在2018年中对于投资的贡献度将逐步提升；3）PSL超预期放量，1-2月PSL合计放贷2,230亿元，同比增长311%，其中PSL投入棚改中的实物安置部分直接贡献投资；4）住宅加库存，2017年下半年土地市场逐步放量开始进入开工阶段，并且预计后续将持续贡献投资。我们认为上述4大因素中在后续将持续产生作用，其中尤其预计在住宅补库存需求背景下将出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比提升的趋势，维持18年开发投资+6.0%的判断。

2、销售端：高基数下销量正增长、房价大幅提升，均表明全国需求不差，维持18年销量0%判断

从销售指标来看，1-2月的商品房销售面积为1.5亿平方米，同比增长4.1%，较2017年全年下降3.5pct，较2017年12月下降2.0pct；1-2月的商品房销售额为1.2万亿元，同比增长15.3%，较2017年全年上升1.6pct，较2017年12月下降5.2pct。住宅方面，1-2月全国住宅销售面积为1.3亿平米，同比增长2.3%，较2017年全年下降3.0pct，较2017年12月下降2.0pct；1-2月住宅销售额为1.1万亿元，同比增长15.7%，较2017年全年上升4.4pct，较2017年12月下降5.5pct。

而从结构上来看，一方面，根据我们跟踪的41个城市高频数据显示，2018年1-2月41个城市商品房销售面积同比下降14.8%，较2017年全年上升5.6pct，而全国653个城市商品房销售面积同期增长2.3%，较2017年全年下降3.0pct，那么全国653城市中剔除到这41个城市后剩余612个城市1-2月商品房销售面积同比增长10.9%，较2017年全年下降4.0pct。另一方面，从区域来看，1-2月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-5.5%、中部+10.7%、西部+13.0%、东北部+15.2%。

从价格指标来看，1-2月的商品房销售均价为8,511元/平米，同比增长10.7%，较2017年全年上升5.1pct。其中，1-2月销售均价环比上升7.8%，同比增长10.7%，较2017年12月下降1.6pct。1-2月的住宅销售均价为8,292元/平米，同比增长13.1%，较2017年全年上升7.4pct，较2017年12月下降3.1pct。从库存指标来看，2月末商品房待售面积为5.8亿平方米，同比下降17.1%，较2017年12月末减少455.0万平方米，其中，住宅待售面积减少42.0万平方米。

我们认为1-2月的销售数据好于市场预期也将打消市场对于需求的过度悲观预期。1-2月销售面积同比在高基数下获得正增长，虽然涨幅有所回落，但考虑到去年1-2月基数达到全年最高，如此表现实属不易；同时，销售均价获得大幅增长表明了目前市场整体需求不差，并且在经历过去三年过度去库存之后目前市场依然整体处于供不应求状态；另外，中部、西部、东北部销售面积增速均获得高增长，同时考虑1-2月碧桂园和恒大等三四线布局房企销售靓丽以及1-2月PSL的大幅超预期放量，则表明目前三四线城市需求依然较好。我们依然维持18年一二线销量改善、三四线销量略差的结构判断，维持18年销量0%判断。

3、资金端：资金继续趋紧，国内贷款和个人按揭同比下降，定金预收款同比上涨，但融资将有保有压

1-2月，房地产开发企业合计资金来源为2.4万亿元，同比上升4.8%，较2017年全年下降3.4pct，较2017年12月下降7.6pct。从各资金来源同比来看，1-2月累计数据中，国内贷款同比上升0.3%，较2017年全年下降17.0pct，较2017年12月下降11.8pct；利用外资同比下降74.8%，较2017年全年下降94.6pct，较2016年12月下降237.5pct；自筹资金同比上升7.2%，较2017年全年上升3.7pct，较2017年12月下降4.6pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升5.8%，较2017年全年下降2.8pct，其中，1-2月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升14.2%和下降4.3%。分别较2017年全年下降1.9pct和下降2.3pct，分别较2017年12月下降10.7pct和上升1.5pct。

我们认为，在金融去杠杆之下，房地产行业资金来源有所趋紧，主要表现在国内贷款（开发贷等）和个人按揭贷款两方面资金均呈现同比下降和占比下降，但同时定金及预收款则获得大幅提升则表明了购房者首付比例的提升，可能来源于贷款的收紧以及住宅市场的供不应求；此外，值得注意的是，本次期间中财办主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”，并且近期华夏幸福的50亿元公司债的获批以及碧桂园400亿ABS的获批，均表明了后续的融资政策仍将有保有压，后续对于房地产行业的融资并不会一竿子打压。

土地政策：国土部称，住房供地政府将不再垄断，我国宅基地也将探索所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。房地产企业方面，1月房企拿地“低价走量”：碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂居拿地金额前五，均超100亿。

限购/限价：河北省长许勤称，2018年要支持北京城市副中心建设，深化住房、户籍、人才等制度改革；兰州对部分区域取消限购；南京高层次人才买商品房限购一套，5年内不得转让；武汉未来5年筹集56万套大学生租赁房，大学生可打八折买房。

信贷政策：央行：中国2017年末人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增20.9%；银监会主席郭树清：银行业需要着力降低企业负债率，继续遏制房地产泡沫化倾向，由此导致全国部分银行暂停开发贷，房企融资难度越来越大；另一方面，中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。

长效机制：住建部称，对房地产调控的态度是明确的、坚决的，2018年将严格落实各项调控政策措施，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定；，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，租赁市场迎政策风口，13城集体土地建租赁房进入实施期。

市场新闻：：2017年商品房销售量价创新高，房地产行业整合加速，房企三巨头2017年销售额齐破五千亿元：碧桂园以5508亿元位居榜首，万科、恒大紧随其后；，预计一线城市房价将以稳为主，二线慢涨三四线退热，全国热门返乡置业城市前五名分别是重庆、苏州、成都、武汉、南京。建设，