公寓，作为商业地产中较为广泛的一个产品，在当前全国楼市新政层层加码的背景下，因其不限贷、不限购、总价低、配套齐等独具魅力的特点，脱颖而出并发展迅猛，受到了更多开发商、投资客以及刚需购房者的青睐；同时，在去库存、发展短租等细分业态的影响下，各类资本、酒店品牌、中介机构及房地产开发商正不断进入，取得了巨大的市场空间。
面对即将开局的下半年楼市，公寓市场将呈现怎样的走势？如何把握机遇，将自身潜能充分展现给广大投资人群？如何在同质化的市场中脱颖而出？如何谋求变革“寓”见未来？
日前，在由河南日报主办、中云乐家承办的“豫上.寓见”中云乐家2017首届公寓论坛上。来自河南豫发集团、碧桂园河南公司、保利河南公司、融创郑州公司、河南碧源控股、郑州华南城、河南雅宝集团、河南谦祥集团、郑州奥兰置业、郑州祝福控股、河南豫森地产、郑州天安置业等众多知名开发商代表、业内专家齐聚一堂，对房地产后时代公寓产品的价值打造及发展趋势等话题进行了激荡碰撞和深入探讨，为公寓行业的繁荣发展献计献策。
当前，抑制投资性买房需求，坚持住房的居住属性，建立房地产市场平稳、健康发展的长效机制，已成为眼下房地产政策的主基调。在此背景之下，公寓正方兴未艾，各大房企纷纷试水布局市场。来自克尔瑞的数据显示，在中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入公寓领域。
“商业公寓，对一个产业的重要性，是城市发展必备的属性之一，也是郑州打造国际化都市的必然选择。”豫发集团董事长王建树认为，目前的房地产调控政策，虽然对于公寓是一个利好，但整体而言，在建设国家中心城市、城镇化、产业化、城市发展中的价值和地位，公寓产品还没有获得应有的重视。“北京核心区的酒店式公寓，公寓，服务、商业价值都是比较高的。公寓将来一定是养老人士、商务人士、特别是年轻创业人士的最爱和选择，因为它的功能全、信息交流比较方便、公共配套齐备。”
在租售并举的大形势下，新兴的公寓产业正是符合行业发展趋势的产物，市场潜力巨大，市场规模或超万亿。有业内人士称，今年房地产形势或将让公寓产业成为行业新爆点。但是，因为每个企业的属性不同，对公寓产品也有着各自不同的规划。
保利地产河南公司总经理陆戎曾经成功操盘过沈阳的公寓项目，在经过深入的市调后，通过精准的产品定位，上市一个月内就售罄，得到市场的追捧。陆戎透露，目前，保利地产已成立有商业公司，对一些去化有问题、空置较高的地产项目进行统一经营和处理。
“碧桂园的发展非常迅猛，截至 5月底销售业绩仍居行业第一，同时碧桂园也将持续深耕河南市场。”在碧桂园河南区域副总裁朱晖看来，虽然碧桂园主要经营重心和关注点还是住宅项目，但对各种产品都做过精细化的研究，包括公寓产品。“目前，公司在上海成立了一个新的中心，即长租公寓和产城事业部，对公寓产品投入创新和研究，同时公司也一直关注着公寓产品的市场动向。”
河南碧源控股集团总裁曾凡荣介绍说，碧源从2013年开始做地产，现在郑州北部开发300万方的城市综合体。去年推出1600多套公寓，在开盘当日便售罄，由此可见，市场对公寓的认可度和接受度还是很好的。
河南雅宝投资集团董事长訾建军表示，在当下的楼市调控政策之下，公寓是比较稳定的投资市场的新通道。雅宝地产目前也正处于调整阶段，今年将会有几个项目问世。他认为，如果想在公寓方面有所收益，那么就必须有所创新和突破，这也是整个市场的未来方向。
途家盛捷服务公寓总部业务发展总监张羽，为现场的嘉宾分析了当下国内的公寓发展趋势，并介绍了美国同行的经验。他认为，我国商业地产存在严重的过剩现象，“商改租”“住房租赁和销售管理条例”等一系列政策的出台，有利于商业去库存，同时增加租赁住房供给，表明了政府在商业去库存、住房供给侧改革的决心之大。这对于市场上的公寓产品来说，预示着一个巨大的利好。
近年来公寓行业进入发展快车道，市场的刚性需求逐年显现，国家租赁政策的有利引导，公寓品牌数量迅猛增长。而客户在选择公寓产品的时候，便利性是他们考量的关键，其次是价格、性价比、地段和其它因素。
相关数据显示，随着市场的热捧，目前郑州市场的公寓产品供应量在逐步稳增。如何发掘更有投资利润、更有特色发展空间的公寓特性，进而引导投资者的目光，是值得每个商业地产人思考的问题。
融创郑州公司营销中心总经理严丹以自己在天津负责的一个项目为例，介绍了当地的公寓发展情况。她认为，公寓产品要有自己的核心价值和附加属性，才更有利于得到市场的认同。比如说学区公寓、针对外企和大型企业进行定向开发配套、工业宿舍配套等，也包括和具有品牌力的第三方进行合作等，要在区块定位、整体设计时就考虑配套和集合优势。对于郑州市场的公寓产品，融创目前还在调研之中，持审慎态度。
作为一个有着17年历史的本土房地产开发企业，王建树表示，豫发未来三五年内将开发或持有近400万方商业和商务公寓产品，所以在公寓市场的体量还很大，压力也很大，目前还是处于开发出来就卖的阶段。因此，要学习公寓运营，把握市场节奏，梳理公寓产品标准化、嫁接资本市场、充分利用大数据平台，挖掘增值服务的潜力，为用户提供好的产品，促进郑州经济社会发展，努力把郑州的公寓市场办成一个开发商有盈利、社会能接受、老百姓能受益、促进国家经济发展的项目。
陆戎认为，今后郑州会有更多的城中村改造项目， 其中安置房的上市将对租赁市场产生巨大的冲击，尤其是对公寓租赁市场的影响更大。只有租金高于月供或还款压力较小时，公寓产品的投资属性才能真正凸显起来。因此在未来，涵盖酒店、办公、商场、公共配套等多种功能业态的产品，其公寓的投资价值才能得以完全体现。
“未来市场会给予公寓一个背书，因为这是一座城市快速发展的产物。”曾凡荣表示，碧源控股今年还会有十几万方公寓产品上市，目前已组建公寓产品研发中心，对公寓产品进行深入研究。并且在未来也会与金融机构合作对接，做到产融结合，共同推进公寓产品的发展。
时代在变，思想在变，格局在变。
事实上，公寓行业在高速发展的同时，从始至终亦面临诸多困局：竞争加剧、金融杠杆失衡、高价拿房、房屋空置率高……公寓行业基本属于野蛮生长，大部分缺少精细化运作的人才与经验；公寓行业品牌意识与建设能力普遍不足；公寓行业的上下流供应链资源还缺少支撑；严重缺少公益性的类协会平台组织，行业与政府和公众的沟通渠道不畅通等。
一个富有长久生命力的公寓品牌，必须要有专业的管理能力、优质的服务、规模效应和盈利能力作支撑，同时还需要对市场有深入的理解，敏锐地洞察到消费者的需求，在产品、技术、运营等领域需要有持续创新能力。
在王建树看来，针对目前的郑州房地产市场，有关公寓的政策不够稳定，不能简单地同一线城市、沿海城市看齐，需要更多的照顾郑州本地市场的实际情况：即要达到调控房地产市场的目的，又要兼顾购房者利益和本地地产商的实际情况；同时作为本土企业，要走差异化的路子，走结构性的机会。“未来十年，历史会证明公寓产品的地位。”
“公寓产品在河南发展迅猛，在当下各种限购限售的调控政策措施实施下，正是行业对此进行研究学习的良机。”本次论坛的承办方、中云乐家总经理武瑞娜希望能够通过本次论坛，整合优势资源，深耕专业领域。中云乐家将依托“技术+平台+资源+服务+云计算数据分析”的创新模式，为每个不同企业的不同需求，找到解决方案，为客户提供更有效的新媒体营销服务，让客户实现更全面的价值。
本次论坛的主办方、《河南日报》地产部主任王军伟表示，虽然整个房地产行业在当前的形势下面临一定的压力与挑战，但更多的是动力和机遇。公寓产品在快速成长的过程中，也遇到有种种隐忧问题亟需解决，在项目产品不断推陈出新的当下，每一位开发商都应该重新研究政策、重新审视结构，转变思路、审视战略，不断深化自身的服务，以便更为快速地抓住细分市场的发展机遇，沉着应对挑战。同时，作为媒体单位，，保持上通下达，与各位开发企业一起，在促进整个房地产行业健康发展过程中发挥更大的作用。
随着政策的利好与市场的青睐，公寓产品已被视为未来发展中想象力最大的蓝海市场。本次论坛上，与会嘉宾一起探讨了在2017市场愈加复杂和分化大背景下，公寓市场所面临的诸多问题及应对策略。他们一致认为，在机遇与挑战并存的未来几年，仍将是公寓发展的黄金期。此次论坛的举办，为大家搭建了一个非常好的横向交流平台，有利于行业间的深度交流，更好地促进开发企业在公寓产品方面的创新与合作，共同推动公寓行业的规范与良性发展。
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本文引自河南日报地产工作室微信公众号“河南地产”
28号
河南日报专刊频道
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