产业地产的传统盈利方式以物业出售、物业租赁和提供服务为主，随着产业的发展，越来越多的产业地产开发商将盈利的目光投向了产业投资，并提出了租金换股权、服务换股权等一系列主张。对于产业投资这一现象，业内支持与反对的声音并不统一，产业投资这条路究竟可不可行？而产业园区又该如何规避风险和把握机会？敬请收看本期「产业新观察」。
本期嘉宾：园区中国首席运营官沈斌
嘉宾主持：凤岗天安数码城副总经理周艳青
"重点在于如何为企业便捷地对接资本市场"
产业园区在拥有专业的投资机构这一版块是很难实现的，这一块对于产业地产园区的运营方，尤其是现在唯一能够走通的，可以往某一个地方发展的就是如何打通这种在资本市场连接的能力，让你想投的企业对你产生这方面的期待。这家企业投了我，能够让我更加便捷地对接资本市场。
不管生物医药、光机电、还是航空航天等，领域的上下游这种专业的提供，短期内会是这些做产业园区运营很难达到的。但是大家都有对接资本市场的需求，这是一种共性的东西。
"园区开发商以产业基金为端口解决前期招商"
现在愿意做这种产业基金的，主要是两方：一方是地方政府，另外一方就是园区开发商。
园区开发商来做这种产业基金，更多时候为了是解决第一阶段的招商端口问题。其实它并不是特别的在乎这种投资行为，我也见过不少园区开发商说做了个产业基金，但是一期准备规模是多少，投入步骤是怎样的，希望得到的回报率有多少等等，如果都没有对此进行考虑那么就说明这个事情是假的。
"真正做硬件的领域才具有生命力"
产业园区常常说租金换股权，当你入股之后，代价是推出来很难。想退出来也可以，目标上市和新三板，但是新三板没有交投量，所有在投资这个版块就目前而言是很困难的。中国目前整个实业环境也并不是那么的踊跃，那么高成长，这些年新的投资圈对一些企业的追崇，确切的说它们并没有深入到硬件领域。
从我们的角度来看，真正做硬件才是有生命力的，做嫁接、模式、整合的，只是短期内能够很快膨胀，如果要垮掉也是分分钟的事情。
现在，很多地方会谈智慧城市和数据应用之类的话题。它的核心是传感器，它的运算能力、数据的收集与再处理能力达到一定水平之后，智慧城市、智慧交通才真的有价值，但在国内我们还没有看到拿得出手的东西。
如果说这类的企业在中国能够蓬勃发展，各地都有这种种子企业出来，到那时候我们再来谈产业投资我觉得我们的风险才会变小，我们的机会才会变大。