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时代背景
世事无常，万事皆变，英国脱欧，川普上台。市场何去何从，2017年如何投资，谁也没有水晶球。一方面大盘指数不断节节创新高，失业率低，GDP预期增加，看似全球只有美国经济一枝独秀；另一方面财政，货币，以及外交政策都充满极大的不确定性， Coolidge) 或里根（Ronald Reagan)，也有人认为他闭关锁国之策不能长久，甚至会变成，促使美国内战爆发。【请自行搜索英文关键字翻译，谢谢】
下面内容纯粹作为讨论，当然，在考虑这些另类投资前，应该先放满401k, 有IRA, 529, 至少有个term保险, 大多数钱在传统投资产品，比如股票,mutual fund, ETF, bond里面。【401k是美国养老基金】
1. Muni bond，高一些的可以到4%，那么税前就大概6%左右了。风险比较小，就算是深蓝的加州default过，也只是拖了一段时间利息，本金还是还了的。但是投资期限长，而且现在在加息周期，如果你只是拿到到期日当然没问题，但是要受得住加息中间bond mark to market的风险.
2. TIPS. Hedge inflation risk。概念是很好，但是操作起来觉得一般，大资金量放里面回报太低不合算，小资金量在里面一点点利息又没有什么意思。
3. 房地产，这个可以分好几项来说：
3.1 直接购买或者设立llc购买。资金量小的时候得劳心劳力，吃得苦中苦。Depends on区域，好好花心思力气，常常还是找的到一些cap接近两位数的好deal的。但是自己管房子累，找PM管收益又下来了。管的房子数量上去后通常得当全职房东才能忙得过来。还得未雨绸缪买好各种保险防止意外。
3.2 REITs. 里面又分好几种
3.2.1 Mortgage REITs. 著名个股包括NLY, AGNC。ETF包括REM等。属于短期借款长期贷款的银行model。受利率曲线影响大。与其说是房地产投资，不如说更像银行股票投资。在目前利率不明朗情况下要谨慎。
3.2.1 Equity REITs. 属于筹钱集资买房子，然后出租出去给投资者发租金的包租公包租婆model. 由专业公司投资管理，常常可以拿到个人投资者无法接触的高大上项目，而且portfolio里面项目多，投资分散，风险较小，有一定的税收优惠。Equity REITs里面又分上市和非上市REITs. 上市的就和股票一样交易，比普通股票分红多些。未上市的non traded REITs. 受市场波动小。年化收益现在多在5.5-6.5%左右，并且有一半左右的收益是tax deferred。等卖的时候按long term capital gain交税，这么算来税前收益相当于8%以上。缺点是流动性差，最快上市也要三四年，到底何时上市或exit也说不准。如果是小的公司可能管理经验不丰富。建议只买最大的那几只, COLE, Griffin, CNL. 当然，专业团队也不便宜，可能overhead比较高，也有一些认购费用。
public REITs就和股票一样买卖啦。但是要看清楚是 equity REITS还是mortgage REITS. Equity REITs ETF最大的有IYR, VNQ. mortgage REITs最大的包括REM, MORT. mortgage reits看起来股息更多，但是leverage高，收利率和宏观环境影响大，需要细看是如何hedge interest rate risk的，不搞明白之前建议谨慎。
Private REITs是未上市以前的早期REITs. 还处于筹资和acquisition阶段，流动性差些，好处是有更多的税收优惠。（这个很复杂，以后可以单独写一写，有兴趣的同学可以自己先研究下section 1250 property的条款，是关于商业地产折旧的）。
4. Floating rate bank loan/debt. 可以买mutual fund或者ETF，fidelity，credit suisse，blackrock都有，最近已经涨了很多了。在加息周期, floating rate loan还是很有优势的。流动性也比较好。
5. Structured notes. 最常见的产品是link to SPX and RTY，只要两个指数在产品存续期间不跌破购买时价位的30-40%，就能每年拿6-10% coupon。高净值客户买的很多，有一定保本功能（只要市场不跌30-40%), 又能enhance yield. 另外，如果portfolio里面有大量股票指数ETF，如spy, dia,可以考虑换一部分成structured notes，一来是拿liquidity换enhanced performance (比如enhanced upside participation), 二来是增加一下downside protection。
6. Private BDC. Middle market loan比较多。这个和REITs一样，也是要具体案例具体分析。
这些建议是给资金量在100k到几个米的人群的。超过10个米可以再考虑private equity, hedge fund等等, 以及estate planning.
最后想说一点可能人人都接触最多的年金和保险：
1。年金是个省心产品，可是除非你年纪很大又对金融一窍不通，否则你自己投
资，只要不手贱瞎trade，回报应该远高于年金。
2. 保险其实是好东西，人人至少需要个term。但是买保险前要搞清楚风险是保险公司承担（term, GUL, SGUL, WL), 还是个人承担(VUL,IUL). 不太建议把保险和投资混在一起，除非年纪很轻又资金量大，还可能比较make sense.
个人投资与理财不仅是一门学问和艺术,而且是一门很难把握的学问和艺术;个人投资与理财不仅是一门职业,而且是一门门槛较高的职业;除了这些以外,投资理财还是一种生活习惯和方式。
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