在商业银行办理房产抵押经营类贷款时，大多数抵押物是住宅，商铺，厂房和土地使用权。这类押品由于是不动产，大都被银行接受作为抵押担保的手段，但是笔者在实践中归纳总结了以下几类违约率较高的房产抵押贷款情形
借款人用第三人房产提供抵押担保，由于抵押物非借款人本人所有，对借款人来说违约成本较低，导致违约率较高。
此类贷款我们要思考第三人出于何种目的为借款人提供抵押担保，借名贷款，还是共同使用贷款，亦或是三角债务？
抵押房产为小区多层顶楼。该类房产由于位处顶楼，并且多层一般都没电梯，导致在市场交易中购买意向人群较少，购买欲偏低。在司法拍卖中出现流拍的几率较大。
抵押房产为商场内分割式商铺。该类商铺通常统一出租，比如某专卖店租赁了几十个铺位，其中一个需要被处置，就没办法从整个店面中分离拍卖。
仓库和工业厂房。该类房产由于使用用途专业性较强，限制了购买人群。如果是标准化厂房，位于知名度较高的工业园区内，可以考虑降低放款额度，若是特殊化厂房并且地处偏僻，在实践中处置变现难度极大。
2017年5月，银监会发布了《商业银行押品管理指引》，其中就强调了押品的“有效性原则”：质押品担保手续完备，押品能够易于处置变现，具有较好的债权保障作用。由此可以看出押品对贷款风险缓释作用的重要地位，但是必须要强调押品要易于变现，易于处置，否则押品只是一个花瓶而已。
借款人用第三人房产提供抵押担保，由于抵押物非借款人本人所有，对借款人来说违约成本较低，导致违约率较高。
此类贷款我们要思考第三人出于何种目的为借款人提供抵押担保，借名贷款，还是共同使用贷款，亦或是三角债务？
抵押房产为小区多层顶楼。该类房产由于位处顶楼，并且多层一般都没电梯，导致在市场交易中购买意向人群较少，购买欲偏低。在司法拍卖中出现流拍的几率较大。
抵押房产为商场内分割式商铺。该类商铺通常统一出租，比如某专卖店租赁了几十个铺位，其中一个需要被处置，就没办法从整个店面中分离拍卖。
仓库和工业厂房。该类房产由于使用用途专业性较强，限制了购买人群。如果是标准化厂房，位于知名度较高的工业园区内，可以考虑降低放款额度，若是特殊化厂房并且地处偏僻，在实践中处置变现难度极大。
2017年5月，银监会发布了《商业银行押品管理指引》，其中就强调了押品的“有效性原则”：质押品担保手续完备，押品能够易于处置变现，具有较好的债权保障作用。由此可以看出押品对贷款风险缓释作用的重要地位，但是必须要强调押品要易于变现，易于处置，否则押品只是一个花瓶而已。