[邦主说]物业管理，在绝大多数人眼中，就是个鸡肋。物业费不好收是吧，那就减少点服务以保障利润，但服务减少了物业费更不好收。很多物业管理公司就是掉进了这种可怕的恶性循环中。
但正如我们昨天谈到的如何看待许家印的问题，有人认为他是个“投机者”，但换一个角度，你也会发现他是个“颠覆者”。
如果物业管理公司不把自己看成苦力的输出者，而是把社区看成是一个拥有很多用户的“平台”，那可以挖掘的收入就多了去了！要知道，互联网公司再牛逼，为了打造个“平台”，风投都要烧多少亿！而现在，这个“社区平台”竟是零成本的！物管公司你还在抱着金饭碗哭穷吗？
花样年旗下的“彩生活”是一家成立于2005年的物业运营商，自从在2005年投资50万元以后，再也没增加投入，盈利却每年递增，如今又到香港上了市！我们不妨看看人家是怎么做到的！
新浪乐居深度报道记者 张盈 莫凡/文 （原标题为：招股书首次曝光，彩生活的物业生意是如何赚钱的？）
彩生活过去三年的营运情况
注1：单位万元
注2：2013年利润为扣除筹备上市支出前的数据
注3：数据来自彩生活上市文件
自6月17日，深圳花样年旗下的物业运营商彩生活正式招股，拟定于6月30日在香港挂牌上市。最新披露的招股材料显示，此次募集金额在7.32亿港元至10.5亿港元之间。所募集资金净额的60%（约5.334亿港元）将用作收购地区物业管理公司，20%（约1.78港元）将拨作购买硬件设备之用，剩余款项将投资于信息科技软件和作为营运资金及一般企业用途。
据《经济观察网》消息，周鸿祎旗下的奇虎360预计将担任基石投资者，认购金额1000万美元。IT明星周鸿祎为何跨界投资？乐居记者从深圳业内获悉，花样年的实际控制人曾宝宝与周鸿祎有相当私人交情，因此，这笔投资的出现并不足奇。
借助于此次上市，彩生活的物业生意经悉数曝光。乐居记者翻阅过百页的招股材料，尽窥彩生活的赚钱之道。
如果没有开发板块的补贴，物管能不能单独盈利？答案是肯定的。社区服务已成为包括互联网在内的各路资本抢滩的热点。易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出的社区增值服务品牌“实惠”蓄势待发，顺丰的嘿客已经开张，主打本地生活服务圈的网站地推团队也枕戈待旦。各方争夺的是一个规模超万亿的庞大市场。
2013年，彩生活净利润6830万（扣除筹备上市的支出前），净资产收益率（ROE）超过41%（不考虑年中增发新股），让人惊呼这是否是房地产行业，开发商不过15%上下。彩生活的ROE究竟有多高，它超过了国酒茅台，与A股近3000家上市公司相比也居于最拔尖之列。
彩生活响亮地回答：不依附发展商，物管服务不仅能生存，而且还有暴利。出乎很多地产业内人士认知，为大股东花样年服务的物业面积只有5%，彩生活已是一家独立的市场化公司。
彩生活ROE之高源于轻资产，2013年末总资产5亿元，其中还包括1.5亿现金和0.5亿商誉。商誉是彩生活并购其他物业管理公司的无形资产溢价。
在大型发展商负责人眼里，物管团队就是蜗居在小区一楼或地下室，保安、保洁阿姨、水电工、除草栽花等集中在一起排满几操场领工资的人头。相对于2013年2.3亿收入，彩生活7739名员工无疑是太多了。不过，其中多达6685人并不在它这里领工资，他们的工资由社区管理处（最终由业主委员会或发展商）承担。
何以如此？因为酬金制物业管理合同的盛行。费用包干制流行的时候，物业公司干好干坏都是固定的报酬，少提供或不提供服务的边际收益最高。业主委员会自治之后，外聘物业公司，彩生活代理小区的物管工作，报酬是10%的物业费收入，与之相关的人员和物料成本都由业委会承担。
2013年底，彩生活已经下沉到包括铁岭、平顶山在内的60个城市，为615个小区、9150万平米的建面提供物业管理或顾问服务。这其中99.6%的面积采用酬金制。在酬金制下，彩生活进行管理和智力输出，不承担人员和物料成本，毛利率接近100%。2013年，彩生活通过包干制获得的收入接近3500万，毛利率35%。这是物管行业正常的毛利水平，显然，彩生活的高额回报来自管理杠杆。
除了传统物管之外，彩生活还有工程服务板块。为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。它还开展合同能力管理（EMC）服务，为业主安装节能灯具，分享电费节省收入。工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率是不俗的39%。
社区增值服务是彩生活最有想象力的板块。这部分业务增长迅猛，2013年收入接近4500万，在总收入中占比19%，毛利率100%。协助业委会租赁小区的公共空间，将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司，彩生活分别从业委会和经纪公司获得佣金收入。
分众传媒在楼梯间安装广告显示屏，成为公众上市公司，曝光率生意证明是可行的盈利模式。彩生活当然不会错过。除了获得不菲的广告收入外，彩生活在住宅区推出驻场展示室——彩生活空间，供应商展示产品和服务，并将大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品寄存在此。彩生活接到住户需求后，向供应商反馈安排送货，彩生活不持有库存，但收取一定比例的业务介绍费。
目前，彩生活主要通过驻场管理处和免费服务热线两大线下平台提供增值服务，它正在向线上进军，刚好和从线上打到线下的互联网公司迎面遇上。彩生活网站2013年有数百万收入，它还在筹备电子支付工具——彩付宝。为了筹备上市，彩生活做了离岸红筹架构，目前国家不允许外资企业控股经营互联商内容业务，彩生活只得通过VIE架构（协议控制），来控制其域名和经营实体。同时，它还发布了移动APP彩之云。
社区服务是创业者和风投的热土，彩生活也被资本盯上。2013年5月，第一上海证券和ChinaBowen 700万美元入股，占4%的股权，彩生活另两大股东是花样年（持股67.2%）和以唐学斌为首的管理团队（持股28.8%）。风投对彩生活估值1.75亿美元，静态市盈率高达46倍。站在第一上海证券背后的是曾李青领投，曾李青是腾讯创始人之一，从腾讯离职后专门做互联网领域的天使投资。
彩生活管理物业近亿平米，掌握有效客户信息数百万条，有很强的变现可能。过去几年来，彩生活频频并购，上市募得资金也主要用来并购。目前社区服务商都在跑马圈地，业主入口的争夺战已成为焦土，先行一步的彩生活将强化其规模效应。
过去多年来，唐学斌一直在突破彩生活模式的经营边界，在传统物管之外大力拓展增值服务，同时通过收购兼并以获取平台效应。
不过，彩生活也招致不少质疑。质疑焦点是过度变现社区公共资源，导致物业服务质量下降。乐居记者走访了彩生活管理的深圳景尚雅苑和汇港名苑两个小区，草丛中、树上触目之处是广告，每个条幅月悬挂费用约900元。乐居记者表示要摆摊卖床上用品，应允，费用是一天300元。