人口过亿，人口密度3倍于中国，经济正在腾飞的菲律宾，其房地产市场起始于2005年。这里我们就以马尼拉大首都区来做阐述.
1. 人口结构
马尼拉大首都区的人口总量在2016年约为2,200万人；其中，马尼拉市区常住人口为1,300万， 另有20万外国居民。
按照菲 律宾当前的人口年增长率 1.7%，预计到2019年底，人口会将达2,350万；加之由于经济增长带来的发展机会而吸引的海外及菲律宾其它地区人口 的拥入，预计将会有2,500万人在这里生活。
2. 薪资收入水平
C3: 低工资劳工 – 商场售货员、饭店服务员、司机、保安等
C2: 刚入职的白领和外企制造业生产线上的工人 – 这些员工现在在大马尼拉地区约有60多万人。到2019年底估计增长到100万人
C1: 入职2-5年的白领员工 – 这个员工群体在大马尼拉约有80万人，到2019年底估计增长到120万人
B2: 小的团队领导（Supervisor)/经理助理/IT高级技术员/工程师 – 此类员工有15万人左右，到2019年底人数将达到30万
B1: 中小企业经理/大型企业中层经理/政府中高级雇员/高级工程师 – 此类员工有5万人左右，到2019年底人数将达到7万。
A2: 大型企业高级经理/政府高官/高级医生（律师、会计师、教授、工程师等高级专业技术人 员) – 有1万人左右。到2019年底，此类高收入阶层将达2万人左右。
A1: 大中型企业主 – 到2019年底，此类高收入阶层将达3,000人左右。
F2: 在菲律宾的外企高级雇员/定居菲律宾的外国人/外国领事馆外籍雇员 – 目前有约25万在大马尼拉地区，到2019年底，这个数字可能将达35万以上；
F1: 在菲律宾投资的外商企业主 – 目前有约3,000多人在菲律宾从事商务或者政府工作活动，预计到2019年底这个群层将会大大增加到10,000人左右。
OFW1：海外工作的菲律宾人（持菲律宾护照) – 2015年底统计显示，240万人在全球各地工， 特别是在中东、美国、加拿大、日本、欧洲、澳大利亚、新加坡、香港和新西兰等地工作。
OFW2：移民海外的菲律宾人 – 在上世纪八十年代，为躲避国内的混乱局面不少人背井离乡加入了其它国籍，但是菲律宾人亲情非常浓厚，，随着菲律宾经济的腾飞和社会发展，他们中一部分人又回国谋求发展
3. 居民购买力分析
马尼拉大首都区的公寓住宅可以分为三类：请搭配上述居民薪资等级
豪华公寓（单价在每平米16万以上）：总价多在1,200万披索以上，F1和A1、A2类阶层是豪华公寓的主力消费人群。这些顶级的高档公寓主要分布在Makati、BGC和Otigas几个核心的CBD里。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到15,000套以上。
中高档公寓（单价在每平米8-16万）：总价在380万到900万左右，是OFW1、OFW2、F2、B1阶层的购买的主要对象。到2019年底，总需求估计将达到50万套以上。
中低档公寓（单价在每平米8万以下）：总价在320万以下，主要的消费者是B2类群体，也有很多学生和C1类群体租住此类公寓。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到150,000套以上。
到2019年大马尼拉市场对公寓的有效需求将超过66万套。另一方面，到2019年菲律宾的GDP将突破3600亿美元，人均GDP达到3400美元（中国2008年的人均水平），因此66万套的需求量的推算总体是比较保守的估计。
律宾新市区Bonifacio Global City-BGC豪华公寓的窗景，正对著一大片高尔夫球场
4. 菲律宾房地产开发商
菲律宾房地产市场主体开发商是本地企业，如Ayala、SMDC、FedralLand、DMCI、Robinson、Century、Megaworld等都是菲律宾房地产大公司
马尼拉商业重镇Makati 市中心的公寓时尚豪华装潢，还有杂志来这边取景
5. 未来几年将要完工交付的数量
到2015年底，包括Makati、BGC(Bonifacio Global City)、Ortigas、Eastwood等几个首都的CBD-商业中心(Central Business District)存量的公寓单元数量约为7万套，到2019年底，还将建成约3万套。而这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大首都区公寓总量的50%.
到2019年底，马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平
6. 综述
菲律宾在持续改善经济，提高人民生活质量方面，已经找到了自己的发展道路。尽管还存在着这样和那样的问题，但是毕竟由于BPO业务而积累起来的菲律宾国家竞争优势，相信在菲律宾人口红利没有彻底释放出来之前，会吸引越来越多的跨国公司将后台的服务外包到菲律宾。以此推动菲律宾的就业率持续提升，菲律宾的消费和投资因此不断增长。
根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 前面的数据分析显示出，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮
菲律宾政府新规划的临海区域ASEANA CITY对著Manila Bay, 就在购物商城MOA附近
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