东莞金融公司联盟

2018海外地产「掘金秘籍」

楼主:问房有道 时间:2021-02-21 12:52:39

  点击上方蓝字问房有道关注我


2017年,跟很多读者朋友聊天,


大多数都没有海外投资的经验,但对海外置业又很感兴趣,


可对于国家的选择,也拿不定主意。


今天来填坑。


聊聊不同国家,在2018年,投资的区别。



1、


我的概念里,海外置业分两类:


投资发达国家,主要目的是财富保值。


发达国家经济稳定、法治健全完善,一旦遭遇大的危机,发达国家的资产抗风险的能力会更强。


投资发展中国家,主要目的是财富增值。


大体上指的是东南亚地区,人们把这里比作几十年前的中国,是有道理的,经济高速发展,人口红利,年轻人多,这些人不仅提供了劳动力,而且还是庞大的消费人群,机会多多,房价升值空间巨大。


当然,风险和机会是并存的,这些国家虽然高速发展,但原本的经济体系不够稳定,抗风险能力差,一旦遭遇大危机,首当其冲。


另外,对于外国买家来说,还有政治风险、政策风险……


赌的成分大一些。



2、


投资房产,不外乎两个目的,房产增值和房屋的租金收益。


所以,如果既能兼顾房产增值,租金收益足够高,又可以贷款,当然是最理想的状态了。


以下,从这些维度,针对具体的国家分析来分析(主要是首都或者核心城市)


泰 国

我的读者群体里,关注泰国房产的非常多,


很多都是去过之后很喜欢这个国家,就想买个房子,


一来投资,二来以后要想去泰国旅游、长居,也有个落脚的地方。


2017年,曼谷的涨幅不如前几年,有些区位还略有下降。


整体来看,曼谷的房价经历了前几年快速上涨之后,已经达到了一个比较高的位置,3万作为临界点,3万以下的房子,难买到很好区位了。


但一些有潜力的地方还是可以考虑的,未来的升值空间还比较大。


再一个,2017年末中泰铁路正式开工,对泰国房价,甚至泰国经济来说,都是个利好。


前几年在泰国买房,是可以向当地的中资银行贷款的,但外汇管制加强之后,就停止了。


目前买期房可以分期付款。


总体,现阶段,曼谷的房地产市场,还算是非常活跃的,租金收益也比较可观,在整个东南亚区域,算相对稳定的市场,但未来几年,房价的增速可能稍缓。


泰国的其它几个旅游城市,目前还在低位,可以关注一下旅游地产!



越 南

越南是东南亚人口红利最大的国家,人口基数大,人口结构完美,过去几十年,经济开挂。


公寓的价格也是一路上涨,目前差不多2500美金左右/平米,和它的经济水平比起来,这个价格已经非常高了,泡沫肯定是有的。


可,它仍旧有继续上涨的条件。


越南的经济还在一路狂奔,而且年轻人多,在未来会持续形成刚需。


外国人越南买房不能贷款,期房可以分期。


租金回报率差不多在7%左右。



柬 埔 寨

柬埔寨的状态和越南相似,年轻人多,经济高速增长,


不过,柬埔寨有一个越南没有的优势——流通美元。


买房子也是美元交易,因而汇率风险小很多,毕竟美元是硬通货。


和胡志明市一样,柬埔寨首都金边的公寓房价,和它的经济水平比起来,也很高,差不多2000美金/平米。


金边的公寓市场主要由外国人支撑,一方面当天数量庞大的常驻外籍人口(14万人),另一方面是外籍投资者。


租金回报率上,一般在7%,高的可以达到10%。


2018年,柬埔寨大选,对房价来说可能是一个节点,之前因为担心政局不稳定的观望人群可能会陆续进场进场,或迎来新一轮上涨。


和越南的政策不同,外国人可以在柬埔寨贷款,但贷款利率高达9%-10%,所以一般不建议贷款。


不过有的朋友也不这么看,他们认为买柬埔寨的房子,主要是赌升值,要最大程度放大杠杆。


对于越南和柬埔寨来说,有点类似前些年的中国,人民对高房价叫苦不迭,政府嘴上说要调控要调控,但实际上,并没有什么作为。


总体,这两个国家房价已经处于比较高的位置,但不论从经济发展,还是人口结构来看,都还有大涨的潜力,属于高风险,高收益的投资。



马 来 西 亚

刚刚从马来西亚回来。


马来西亚的人均GDP比泰国高,但吉隆坡的房价却比曼谷低不少。


中心地段的房价不过3-4万人民币/平米,稍远一些的地方,不到2万人民币/平米的房子也不少,这个角度看上涨的空间还很大,


但另一方面,在控制房价方面,马来西亚政府还是比较尽力的,一定程度上也限制了上涨的空间。


政府对外国人买房的要求是,必须购置100万马币(约162万人民币)以上的房产,所以总价也不算低,且不能贷款。


出租回报率上,纯收益在5%左右,不算太高,而且空置风险略高,持有成本相对于其它几个东南亚国家来说相对高。


虽然马来西亚的房产市场在国内很火热,但总体,我不是很看好马来西亚的房地产市场。


不过,从个案来说,我也看到一些不错的酒店项目。



英 美 加 澳

这几个发达国家,是中国人偏爱的传统海外置业地区,房价稳定持续上涨,租金收益也不错,即便金融危机的冲击下,下跌也有限,而且回血迅速。


贷款政策相对有可操作的余地。


投资单价高、总价高、持有成本高,租金收益高,安全性高,


胜在稳定,经济、政治稳定,是保值的最佳选择。


另,如果家中有子女计划或者已经在这些地方留学,在这些地方买房算是个不错的选择,以房养学。



欧 洲

在英国脱欧之后,欧洲的房地产市场格局也发生了一些变化。


2017年,几十年不见涨德国,居然房价也涨了不少。


法国的巴黎,房价在2017年达到新高,平均涨幅达到8%。


整体看,德国、法国单价高、总价高,回报率一般,对外国人贷款政策、短期出售政策不是很友好。


2018年,如果选择在这两地买房,主要是关注的是它们的房价走势,还会不会还有大幅上涨的空间。


另,西班牙、葡萄牙、希腊这些逐渐走出经济危机阴影的国家也可以关注,应该还有一定上涨的空间,单价、总价都不高,相对来说是个机会。



日 本

最后说日本。


日本是个很特殊的地方。


我曾问过国内一家非常知名的中介,他们告诉我,


在海外国家里,日本部的业绩在十个国家一直是第一,占比38%-42%。


日本房价在发达国家的一线城市里几乎是最低的,但它的租金回报率却名列前茅,净收益在5%左右。


众所周知,90年代初日本房产泡沫破裂,房价暴跌,之后的几十年,房价一直处于低位,很稳定。


所以,指望日本房子大涨,应该很难。


在经历过房产泡沫破裂的悲剧之后,政府一定不会再允许国内再重现一次这样的情景。


其次,见证过房地产疯狂的日本人,对房产已经没有过多的执念,租房、买房对于他们来说,只是人生不同的选择而已。


日本人爱租房,很多房子都是带租约出售的,所以租金收益非常有保障。


对于外国人来说,也可以享受不错的贷款政策,175万人民币以上的房产,可以享受利率2.5%左右的低息贷款。


总体,日本单价低,总价低,房价稳中有升,贷款政策相对宽松,算是文章前面提到的比较理想的状态。


适合长期持有,获得稳定的回报。



End -


©本文来源公众号海马小姐,转文章的版权属于原作者,部分文章(图片)推送时未能与原作者取得联系,或无法查实原作者姓名,还望谅解。如觉侵权,或涉及版权问题,烦请后台联系小编,多谢

朋友 图片 表情 草稿箱
请遵守社区公约言论规则,不得违反国家法律法规