如果「投资商铺」不看这些,「离死」就不远了

声音︱露桥

有一位朋友问道：自己是做企业的，现在手上有一笔资金，想投资沿街商铺，但是又觉得电商对实体商业的冲击太大，担心买了商铺之后会不会砸在手里？而且商铺的租金回报率普遍只有3%左右，这个租金收益率太低了。问我现在应不应该投资商铺？如果要投资，要投资怎样的商铺最有价值？

对于这个问题，我觉得要分三个方面来看。

▎首先，我们看一下，电商对实体商业的冲击是否是颠覆性的？

我们必须承认一个事实：几年前，电子商务对传统商业的冲击确实非常大，可以说，电子商务的高效率、低成本，让很多传统商业吃尽了苦头，甚至在电子商务方兴未艾的那几年，借着迅猛发展的势头，直接导致了线下传统商业的关店潮，大批经营能力低下的传统商业纷纷倒闭。

但是，随着国内互联网经济红利的逐渐消退，线上电子商务企业发现一个很严峻的事实：电子商务企业单位获客成本在不断提升，扩张的边际效应在递减，另外，电子商务无法颠覆或者取代传统商业的部分功能，比如，吃个饭、唱个歌、逛个街、做个SPA，这些有别于传统快消品的商业业态，需要线下物理空间作为载体，这一点是电子商务永远无法取代的。

最重要的是，随着居民消费结构的升级，民众的需求已经不能仅仅满足于网购带来的廉价和便捷，而是更愿意为线下实体商业更好的服务、环境和体验感买单。

也正是基于这些考虑，线上的电子商务巨头，比如，阿里巴巴、腾讯和京东，在这几年对线下商业的渗透，从来就没有停止过，所以就有了目前经过互联网改造的“新零售”。

这也正说明，如果避开电子商务的冲击，只要是非快消品的生活性服务业，大有可为。「作为业态的载体，部分沿街商铺，注意是部分沿街商铺，理论上来说会迎来一个价值的凸显期。」

▎其次，我讲一下商铺的收益是如何计算的。

很多人认为商铺的收益，应该用租金来衡量，我认为他只讲对了三分之一，甚至在很大程度上来说，这个理解是很不全面的，会错失商铺投资的机会。

一般而言，商铺的投资收益要看「三方面」。

·商铺租金的收益·

这是普通人最直观的计算商铺投资回报率的方式，用购房的总房款，除以租金价格，就是投资的回报率。如果是用按揭方式购买，在算回报率的时候，还要算上利息成本。

一般性商铺的租金回报率在2%-3%左右。很多人认为这个回报率还不如银行的定期存款，更比不上理财产品。但是他们可能忽略了租金每年的递增幅度。就拿去年湖州主城区部分商铺租金的涨幅来看，租金同比上涨10%，已经算很低了。有些优质商铺的租金涨幅高达30%以上。

·商铺本身的增值·

商铺跟住宅一样，他们自身的增值原因有很多，但归根到底，是一种货币现象。我们可以回忆一下，十年前一碗牛肉面和现在的价格相差多少？考虑清楚这个现象，能帮助我们深刻理解商铺增值问题。

·商铺的金融属性·

在购买商铺的人群中，不少是私营企业主，一般性会选择一次性付款购买商铺。然后利用国内信用扩张的红利，也就是说将商铺抵押给银行，利率成本目前基本上只有8%左右，信贷获取的资金用以企业经营，而企业的经营毛利多半在15%以上，这里可以获取的金融差价在7%以上，这才是企业主热衷于购买商铺的主要原因，尤其是在低利率环境下，这种操作的套利空间还是比较可观的。

从以上三方面可以看出来，商铺的投资回报率是多方面组成的，不能简单的看租金回报率，尤其是金融属性，一般性的购房人是不会想到这个层面的，即便想到了这个层面，在实操过程中也缺乏企业主体资源进行配合。

所以，以我十多年的房地产实操经验总结，我不建议一般性的购房人投资沿街商铺。一方面，因为投资商铺的风险敞口比较大，普通人抗风险能力比较差；另一方面，商铺的投资必须具备极其专业的能力，以及企业经营资源，而且操作成本高、周期长，一旦持有，如果不具备相关资源，注定是低回报的投资，如此一来，机会成本就过高了。

接下去，我讲解一下，商铺投资的选择标准问题。

第一，慎重选择所谓的“产权式商铺”

关于“产权式商铺”，我之前的节目就已经多次提到过了，一定要慎重对待，因为存在极大的不确定性。尤其是那些内街或者楼里面的虚拟产权式商铺，一旦商场经营失败，在开发商已经销售一空的情况下，投资人的合法权益是很难得到保障的。

另外，一般情况下，新购入的沿街商铺的第一年租金回报率会在3%左右，而产权式商铺给出的租金回报率，大多在6%以上，高的甚至可以达到9%，而且还给出了一个递增的空间。

我们可以思考一下，在投资品市场，风险和收益是成正比关系的，产权式商铺这么高的收益，必然对应高风险。对于普通老百姓来说，我还是建议尽量不要选择“产权式商铺”，因为这样的高风险，不太适合经济承受能力有限的普通老百姓。横向比较楼市的其他投资品，相对来说，会安全许多。

第二，尽量选择多层的商铺，避免选择只有一层的商铺

对于普通老百姓来说，商铺的价值，是由这个商铺的租金价格决定。而决定租金价格高低的，是由这间商铺所承载的业态的盈利能力决定的。

打个比方说，同一间商铺租给金融机构的租金，一定高于租给杂货铺的租金。为什么？因为金融机构的盈利和生存能力，比杂货铺要强很多，所以更具备持续的高租金支付能力。

随着居民消费结构的升级，大家更愿意为更好的消费场景、服务和体验，支付更多的费用和更高的价格。而只有一层的商铺，由于物理空间扩展性的制约，很难适应消费结构升级下，盈利能力相对比较强的新消费业态对商铺物理空间的要求，所以就很难获得更高的租金回报。

另外，从经营业态的租金成本分担来看，由于一层面积的商铺，相比于多层面积的商铺，无法通过楼上相对低廉的租金价格分摊租金成本，会产生比较大的经营压力，所以租金增长的可持续性是受到严重影响的。

第三，商铺投资尽量选择现房

影响商铺投资价值的因素有很多是「物理性」的：

比如说，前方有大型沿街绿化，遮挡商铺的店招或者门头，这会影响商铺的可视性。我们可以想象一下，看不到门头或者店招的商铺，谁愿意承租呢？

又比如说，商铺前面是否设置大型的隔离带，如果设置了，那就会影响商铺的可达性。我们也可以想象一下，人流导入有障碍的商铺，又有谁愿意承租呢？

再比如说，周边停车不方便的商铺，对于严重依赖汽车出行的当下消费人群，是很大的消费障碍。

所以，只有当商铺处于现房状态的时候，才能看清楚这些影响商铺价值的物理性因素。

第四，一定要选择入住率比较高的成熟社区周边的商铺

商铺投资过程中，最怕出现长时间的“空置期”，就是说，商铺在买入之后，很长一段时间内租不出去。这种情况，就会影响商铺的租金收益。

要想获得租金收益的最大化，尽量避免产生商铺的“空置期”，就要选择那些居住密度比较大、房价水平适中的社区周边的商铺。因为承租方，为了在经营上降低风险，获得更大的经营利润，人口密集的社区周边，一定会产生旺盛的商铺租赁需求。这可以有效降低商铺的“空置期”。

第五，尽量选择道路相对比较窄，适合步行的商业街区中的商铺

这类商业街区一定是两面都是商铺，中间通道适合步行，这样才能有效组织人流，并形成有利于沿街商铺的人气聚集。

在人群的消费特性中，由于步行的速度相对比较慢，人的感官接受消费信号的刺激作用就比较强，再配合商家沿街的精美橱窗或者陈列展示，容易产生强烈的消费欲望。那么就容易带动消费、提升商家的盈利能力和租金支付能力。间接的，商铺的价值也就凸显了。

▎最后，我总结一下这一期的主要内容和观点：

商铺投资是非常专业的投资行为，存在很大的投资风险。市面上很多商铺都是“有毒”资产，就是说价格明显高过价值，而且一般性工薪阶层人群只能赚取租金收益，无法产生金融复利。所以，我一直是不建议一般性工薪阶层人群投资商铺的。因为投资行为，是要看个体的风险承受能力的。显然普通老百姓对商铺投资的高风险不具备对冲能力。

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