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房价还在上涨,人民已经没钱消费了!中国楼市空置率究竟有多高?

  • 2022-07-25 18:28:06

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    2018年尚未过半,消费已经拉响警报。2018年5月,全国社会消费品零售总额增速只有8.5%,不仅远远低于预期,而且创下自2003年5月以来的15年最低。



     
    社消增速创下15年新低,这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。换句话说,房价还在不断上涨,而人民已经没钱也不敢大肆消费了。


    一、高房价正在透支社会购买力

    先做两点说明。

    其一,消费体现的是社会购买力。社会消费品零售总额,既包括衣食文娱,也包括汽车家电,但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。

    其二,消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同,但两者大部分重合。社消增速变化趋势,足以代表消费的变化趋势。

    社消增速一路向下,这其中既有结构性因素,也有购买力因素。

    所谓结构性因素,指的是经济增长进入新常态,居民收入增幅不及以往,加上城镇化已经完成过半,城镇化带来的额外消费增量越来越少,社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。

    在结构性因素之外,整个社会购买力不足,才是更加关键的问题。

    2015年以来的这一轮房价上涨,究其本质,就是以货币宽松和政策优惠,通过去库存叠加棚改货币化,鼓励居民举债购房。

    其目的就是,以居民加杠杆,缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。

    结果显而易见,房价一路高涨,居民杠杆率(居民部门债务余额/GDP)随之一路上扬:

    居民杠杆率从2008年时的18%,攀升到2018年一季度的50%。短短十年,翻了两倍。

    这几年,新增住房贷款不断创出新高,几乎撑起银行贷款的半壁江山:

    2015年居民新增贷款3.87万亿,占当年全部贷款的33%。

    2016年新增居民贷款6.33万亿,占总贷款的50.04%。

    2017年的增幅虽然有所下滑,但也创下了7.13万亿的新高,占比高达52.7%。

    要知道,在居民贷款里,高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里,资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。

    与此同时,房价不断上涨,房贷负担不断加重,居民加杠杆有增无减,但可支配收入却如老牛耕田般挪步。爆料不好说太细!更多深层内幕机密,点击关注学识博闻蓝色字体

    一快一慢,收入远远被债务抛下。2006年,负债收入比还只有18.5%%,2018年已经高达77.1%。

    一边是房价高涨、居民大幅加杠杆,一边是可支配收入增长不力,结果是什么?

    必然是消费的紧缩!

    二、房价暴涨:财富效应VS挤出效应

    房价上涨,会产生三种效应:一是拉动效应,二是财富效应,三是挤出效应。

    拉动效应好理解,房价上涨,能够拉动一系列上下游产业链,这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。

    所谓财富效应,当房价上涨,有房一族的房价市值随之水涨船高,以货币计价的财富也随之上升。即使不卖房,在这种财富效应之下,也有人会增加消费支出。

    然而,财富效应,很多时候只是一种货币幻觉。因为不卖房就无法兑现,它只是市值上的财富,类似股市里的浮盈。

    尤其是随着限售政策的普及化,新房一般都要被冰冻两到五年。这期间即便房价大幅上涨,房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。

    挤出效应刚好相反。

    当房价远远超出收入水平,一二线城市的房价收入比普遍高于20时。即便居民能够挤上房价上涨的顺风车,也会因为首付和还贷压力,而被迫削减消费。

    尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体,消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄,才勉强挤上房价上涨的列车。

    且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身,即便是归还房贷,都会压得喘不过气来,哪还有富余的资金进行消费?

    财富效应,会让人们增加消费;挤出效应,则会削减消费。一增一减,到底谁的力量更强大?

    消费数据已经提供了再清晰不过的证明。



    三、危险的不只是内需!

    这一次拉响的不只是消费警报,固定资产投资增速同时创出2017年以来新低:

    这其中,制造业投资仍旧保持在低位,而基建投资则大幅回落,只有房地产投资依旧保持在高位:

    消费增速创下新低,固定资产投资创下新低,贸易争端之下的出口形势同样不容乐观。

    消费、投资、出口,拉动经济的三架马车,均已呈现疲态,这一年的经济,面临着前所未有的严峻挑战。

    靠房地产托底,又能托多久?

    众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,房地产泡沫越大


    01

    中国住房空置率比日本还高

    谈起中国住房空置率,原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:

    ,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

    这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?

    今年3月,:

    以往人们认为房子没人就是空心化,最近国家电网公司做一个统计,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。

    算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

    农村房屋的空置率,比小城市房屋空置率仅仅多0.1个百分点,为什么就被炒得那么凶?

    尽管有国家电网的权威数据,但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。
    按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

    几年前,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告,披露了他们的估测:

    2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

    2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:

    重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。爆料不好说太细!更多深层内幕机密,点击关注学识博闻蓝色字体

    这一报告发布后引发了大量的争议,就认为,通过相关的数据计算可以发现,绝不可能有5000万套或更多的空置房。

    2016年年初,:

    2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是,没有消费和就业人口的空壳住宅资产。


    02

    这一轮调房地产控应如何进行?

    依照上述推算,那么影响房价的最核心变量,应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下,这一轮调房地产控应该如何进行?

    杨伟民认为,前期房地产市场积累了一些风险,近期乱象丛生,目前在行政性措施已经不能根治这些乱象,所以必须在六方面同步加快改革:

    第一,改革政府垄断,既要在现有的渠道增加住宅用地,也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小,比例偏低,难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构,不仅要调整产业结构,还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。

    第二,改革房地产商垄断住宅供应的体制,应该增加市场供应主体,允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。

    第三,改革售多租少的租赁结构,实行租、购同权制度,降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上,而是通过税收等经济办法,使空置的存量住宅进入到租赁市场。

    第四,改革房地产税。

    第五,改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持,有利于减轻企业的负担。

    第六,改革农村土地制度,改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设,因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多,这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。

    允许农村人进城落户,这样才能建立城乡一体的购房制度,土地制度,户籍制度,最终才能够形成现代市场体系。

    来源:萍乡四海钓鱼俱乐部



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