在形势与策略(7)的文章,我有提到房贷的金融补贴问题。
五、房产、房价与利率补贴
大宗商品、股票、债券市场继续大幅下行
只有房价还依旧坚挺。
机会成本的经济学概念是:一个选择所放弃的最大收益。
经济学常识:你的成本由别人决定。
当商品、股票、债券市场狂跌的时候,房地产的机会成本越来越高
这就是我看空房产的原因。
太阳底下没有新鲜事:这次不一样?
虽然股市还没有见到大底,但是在股权和房产之间,我认为股权更有吸引力。
刚需自住房除外,因为刚需自住房绑定了太多公共福利,并非只是纯粹的商品房价格。如果不考虑公共福利的因素,租房是最好的选择。
然而看空房价,房子一定不能买吗?房价一定会跌吗?
在AAA债券都上到5-6,甚至有6.5%的AAA债券之际,4.4%的9折房贷已经越来越难获得。
实际利率已经剧烈上升,大约上了200-300bp,回购利率也已经上到4%的水平。未来几个月余额宝利率会大幅度上升。
而名义利率依旧未变,9折的利率依然是4.4%,据说还有人是85折
假设个人贷款用户也享受AAA信用等级(实际上差得远),按照AAA里最差的价格计算,市场价格应该是6.4%,相当于金融体系给你补贴了200bp的价差。
30年的房贷,等额本息还款,实际久期约为15。
200bp*15=30%
假设名义利率与实际利率的差额维持不变,相当于金融系统补贴了你30%的贷款本金。
比如800w贷款,国家补贴了240w
国家补贴这么多,房价短期就算跌多一点又有什么关系呢
反正你也知道,按目前的约束条件,房价、地价是会长期上涨的。
现在知道为什么要买房了吧……
只有买房才能获得这么长久期的低息贷款,才能拿得到国家的金融补贴啊!
但是那些全款买房、高首付买房的人,我就只能说你们钱太多了。
如果买房要注意:
1. 贷款越多越好,时间越长越好,比例越高越好。
2. 买房的目的是为了贷款,如果贷款杠杆比例过低,就不值得买,也不值得持有。
3. 再一次放开限购限贷的时候,记得要ALL IN去抢国家补贴
什么?你说拿不到?
你拿不到管我什么事…… 反正国家是给你了。
昨天有人问我:
你的这个逻辑(金融系统补贴了30%的房贷本金)适用的对象是有能力全款买房的人,比如一千万,然后利用买房贷出七八百万,然后自己用自己的七八百万去套利。
但是很多人买房,自己只够首付的两三百,贷出钱也没法去套利。
我的答复:
假设你是借款方,
你出了400首付跟我贷款了1000,利率是4.4%,买了个1400的房子。
这时你的负债表上面是1000的负债,4.4票息 ,30年等额本息,久期是15。
刚开始,我的资产表上面,是1000的债权,4.4的票息,
然而过阵子,市场利率到了6.4了
如果按Mark to market重估,利率变动了200bp,久期15,
这么一来,我的债权资产价值就只剩700了。
虽然银行可以按照投资成本法记账,但是掩耳盗铃只能自己骗自己而已。
这300哪儿去了呢,他不会消失,只会转移。
这300就是由银行补贴给贷款者了。
问:对于买房但只够首付的人来说,理论上的这300的补贴实际上很难实现?
答复:
不管你能否将补贴拿到手,你都是确确实实享受到了。
有人说,我手上有100w,怎么样去捐助可以到最多的人?
答:你把100w烧掉,整个社会就分享了你这100w的财富……
社会财富总体不变和货币都不变的前提下,某人烧掉了100w的货币。
那其他所有人就均分了这100w的货币价值增长,虽然拿不到,但是确实享受到了。
对于有房贷的人,在社会体系中是少数,你有负债,你就享受到了负债补贴。
虽然看不见,但是总福利上面,确实是你得到了。
如果你本来准备全款购房,然而最终却通过贷款套利,你会拿到的更加看得见。
但是有没有全款这个事情,是独立的,跟补贴没有关系。
这并不影响你拿不拿的到这个补贴。
名义利率不变,变的慢,这就是国家在补贴购房者。
再换个角度来理解,
如果名义利率紧贴按实际利率,你每个月原本应该还的贷款应该是6.5万而不是现在的5万… 这差额就是社会补贴…
贷款贷的越多,越久,影响就越明显。
毕竟只有房产在首套贷款的时候,可以七成,30年。
类似也可以参考企业发债,
碰到利率低的时候,一次发个3%的5年债,结果债券跌毛了,同资质的市场利率上到5%
市场流动性高的情况下,买债的人10%的本金就是结结实实的跌光了。
如果企业愿意,可以以90的价格去二级市场回购大部分债券。
这样的话,这10元的补贴就是从投资者切实的转移到了企业身上。
换种方式,企业拿着3%融到的100元,去投资于类似或更高等级的债券,收益确实5%,这样也是变相将补贴拿到了手。
所以,拿不到并不等于享受不到,
至于企业(你自己)贷了款是去买了房子还是买了别的债券,这都是另一项投资行为,与资金是如何得到是无关的。
你有长期低息负债,就是拿到了补贴,跟你拿到了贷款去买房子还是做投资是
无关的。
无关的。
无关的。
比如华菱钢铁就是这么干的,母公司的债券111050的收益率上到9-10%之后,
子公司觉得有利可图,大部分都被子公司华菱钢铁(上市公司)给收了。
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