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低息房贷是一种金融补贴吗?

  • 2021-07-06 19:25:16

  • 形势与策略(7)的文章,我有提到房贷的金融补贴问题。






    五、房产、房价与利率补贴

        大宗商品、股票、债券市场继续大幅下行

        只有房价还依旧坚挺。

        机会成本的经济学概念是:一个选择所放弃的最大收益。

        经济学常识:你的成本由别人决定。

        

        当商品、股票、债券市场狂跌的时候,房地产的机会成本越来越高

        这就是我看空房产的原因

            太阳底下没有新鲜事:这次不一样?

        

        虽然股市还没有见到大底,但是在股权和房产之间,我认为股权更有吸引力。

        刚需自住房除外,因为刚需自住房绑定了太多公共福利,并非只是纯粹的商品房价格。如果不考虑公共福利的因素,租房是最好的选择。

        然而看空房价,房子一定不能买吗?房价一定会跌吗?

        

        在AAA债券都上到5-6,甚至有6.5%的AAA债券之际,4.4%的9折房贷已经越来越难获得。

        实际利率已经剧烈上升,大约上了200-300bp,回购利率也已经上到4%的水平。未来几个月余额宝利率会大幅度上升。

        而名义利率依旧未变,9折的利率依然是4.4%,据说还有人是85折

        假设个人贷款用户也享受AAA信用等级(实际上差得远),按照AAA里最差的价格计算,市场价格应该是6.4%,相当于金融体系给你补贴了200bp的价差。

        30年的房贷,等额本息还款,实际久期约为15。

        200bp*15=30%

        假设名义利率与实际利率的差额维持不变,相当于金融系统补贴了你30%的贷款本金。

        比如800w贷款,国家补贴了240w

        国家补贴这么多,房价短期就算跌多一点又有什么关系呢

        反正你也知道,按目前的约束条件,房价、地价是会长期上涨的。

        现在知道为什么要买房了吧……

        只有买房才能获得这么长久期的低息贷款,才能拿得到国家的金融补贴啊!

        但是那些全款买房、高首付买房的人,我就只能说你们钱太多了。


        如果买房要注意:

        1. 贷款越多越好,时间越长越好,比例越高越好。

        2. 买房的目的是为了贷款,如果贷款杠杆比例过低,就不值得买,也不值得持有。

        3. 再一次放开限购限贷的时候,记得要ALL IN去抢国家补贴


        什么?你说拿不到?

        你拿不到管我什么事……  反正国家是给你了。





    昨天有人问我: 

    你的这个逻辑(金融系统补贴了30%的房贷本金)适用的对象是有能力全款买房的人,比如一千万,然后利用买房贷出七八百万,然后自己用自己的七八百万去套利。

    但是很多人买房,自己只够首付的两三百,贷出钱也没法去套利。 


    我的答复: 


    假设你是借款方,

    你出了400首付跟我贷款了1000,利率是4.4%,买了个1400的房子。

    这时你的负债表上面是1000的负债,4.4票息 ,30年等额本息,久期是15。

    刚开始,我的资产表上面,是1000的债权,4.4的票息,

    然而过阵子,市场利率到了6.4了

    如果按Mark to market重估,利率变动了200bp,久期15,

    这么一来,我的债权资产价值就只剩700了。


    虽然银行可以按照投资成本法记账,但是掩耳盗铃只能自己骗自己而已。

    这300哪儿去了呢,他不会消失,只会转移。 这300就是由银行补贴给贷款者了。


    问:对于买房但只够首付的人来说,理论上的这300的补贴实际上很难实现? 


    答复:


    不管你能否将补贴拿到手,你都是确确实实享受到了。


    有人说,我手上有100w,怎么样去捐助可以到最多的人?

    答:你把100w烧掉,整个社会就分享了你这100w的财富……


    社会财富总体不变和货币都不变的前提下,某人烧掉了100w的货币。 那其他所有人就均分了这100w的货币价值增长,虽然拿不到,但是确实享受到了。


    对于有房贷的人,在社会体系中是少数,你有负债,你就享受到了负债补贴。

    虽然看不见,但是总福利上面,确实是你得到了。 


    如果你本来准备全款购房,然而最终却通过贷款套利,你会拿到的更加看得见。 

    但是有没有全款这个事情,是独立的,跟补贴没有关系。

    这并不影响你拿不拿的到这个补贴。 

    名义利率不变,变的慢,这就是国家在补贴购房者。


    再换个角度来理解,

    如果名义利率紧贴按实际利率,你每个月原本应该还的贷款应该是6.5万而不是现在的5万…  这差额就是社会补贴… 贷款贷的越多,越久,影响就越明显。

    毕竟只有房产在首套贷款的时候,可以七成,30年。


    类似也可以参考企业发债,

    碰到利率低的时候,一次发个3%的5年债,结果债券跌毛了,同资质的市场利率上到5%

    市场流动性高的情况下,买债的人10%的本金就是结结实实的跌光了。

    如果企业愿意,可以以90的价格去二级市场回购大部分债券。

    这样的话,这10元的补贴就是从投资者切实的转移到了企业身上。

    换种方式,企业拿着3%融到的100元,去投资于类似或更高等级的债券,收益确实5%,这样也是变相将补贴拿到了手。


    所以,拿不到并不等于享受不到,

    至于企业(你自己)贷了款是去买了房子还是买了别的债券,这都是另一项投资行为,与资金是如何得到是无关的。


    你有长期低息负债,就是拿到了补贴,跟你拿到了贷款去买房子还是做投资是

    无关的。

    无关的。

    无关的。


    比如华菱钢铁就是这么干的,母公司的债券111050的收益率上到9-10%之后,

    子公司觉得有利可图,大部分都被子公司华菱钢铁(上市公司)给收了。





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