本文为举棋若定的第3篇原创文章，欢迎转发。其他公众号如需转载，请先联系本文作者。
写在前面的话：有网友反馈，这个系列对灾民很实用，但更新能否更勤快些？好吧，我也想一鼓作气、尽快完成的。但无奈全职上班、家有两娃，家里被淹的车库也还要修，所以目前只能保证每周更新了。
这是本系列的第三篇文章。这一抗灾系列计划写六篇。敬请期待。
上两周谈了保险（详见老灾民分享洪灾理赔全过程）和FEMA（详见老灾民谈FEMA灾后援助），现在来谈谈SBA低息贷款。
免责申明：本人不是SBA专家，也非贷款专业人士。以下分享的只是2015年洪灾后我家SBA贷款申请的个人经历，以及在申请过程中对SBA贷款的认识理解，仅供参考。非专家意见，可能用词不精准。如果SBA rule变了或有其他变化，2015年的经验可能不适用。本文不承担任何法律责任。
SBA和灾民有什么关系？
SBA (Small Business Administration) 小企业管理局，是美国联邦政府为扶植小企业设立的机构。为小企业搭建融资平台、提供贷款是SBA的主要职能之一。
听着和灾民不太搭边吧！其实， 在SBA的诸多贷款项目中， Disaster Loan(灾难贷款)是专门面向灾民和受灾企业的。不同于在小企业贷款中，SBA的职能是搭平台、提供政府担保；灾难贷款是由SBA直接审核、发放的。
本文讨论的是面向灾民的Home Disaster Loan(自住房灾难贷款)。面向受灾企业的Business Disaster Loan以及 Economic Injury Loan等均不在本文的讨论范围内。
对于灾民，SBA提供最高20万的房屋维修/重造贷款，以及最高4万的个人物品修理/重置贷款。此外，还有额外的贷款用于降低今后被淹风险(mitigation loan),推倒/抬高房子都符合这一类。
为什么要申请SBA？
和FEMA援助直接给钱不同，SBA提供的是贷款，所以是需要他日偿还的。
那为什么要申请呢? 因为低息！低息！低息呀！
利率到底可能有多低呢？
根据SBA官方发布的对Harvey灾难援助指导文件，disaster loan的利率只由一个因素决定：是否有“Credit Available Elsewhere”。
“Credit Available Elsewhere Test”原本是SBA考量小企业贷款申请的一个重要指标，想测试的是小企业在不需要政府担保的情况下能否找到其他贷款渠道。延伸到Home Disaster Loan，要考量的是灾民在不需要SBA出手的情况下，能否自行贷到款重建家园。
根据官方文件，如果可以自行贷款(Credit Available Elsewhere)，30年的利率是3.5%，如果贷不到(No Credit Available Elsewhere)，30年的利率是1.75%。
以上是官方发布的利率标准。以下是我个人的观察总结，不一定适用于其他人。每个贷款的审批都是case by case的，所以具体情况还要和你的loan officer咨询沟通。
我个人2015年的观察是，这个rate可能是有negotiate空间的。
我家申请SBA后，一开始批下来的贷款利率是30年3.375% (2015年利率)。然后我和Loan officer进行了电话沟通，摆事实讲道理全面阐述了为啥该利率对我家灾后重建帮助有限，同时表示希望能批准更低的利率。Officer表示理解，然后我家利率就降到了30年1.688%了（2015年利率）。
据我了解，我有两家医生邻居，在2015年拿到的也是这个低利率。
不清楚2015年的情况是否还适用于今年。但如果你一开始拿到的是相对高的利率，不妨和你的SBA loan officer 好好沟通，“讨价还价”一下。我今年已经听到有朋友在拿到3.5%的情况下，成功降到1.75%的。各家情况不同，但至少try一下，也许就成功了呢！
其实，即便是3.5%的利率，比商业贷款还是优惠的。给大家一个参考，如果想推倒旧房建新房，30年造房贷款（construction loan）现在的利率在3.75-4.25%（one- time close），各家银行略有不同。
而且SBA的贷款是没有closing cost的，这又省了一笔不小的钱。每月付款还可用信用卡。
SBA和ONA
除了低息这个原因外，如果你要申请FEMA/State提供的ONA（ Other Needs Assistance,包括搬家/储存/育儿/医疗等援助）也需要先申请SBA。（ONA具体详见老灾民谈FEMA灾后援助一文）
比较tricky的地方是，首先你要申请SBA贷款，然后必须要被SBA拒了重新refer回State,才能符合ONA援助的要求。
上篇贴过的ONA烧脑示意图再贴一下
SBA贷款的要求和标准
SBA低息贷款并非每个灾民都能拿到。SBA的官方文件显示，申请的批准率约在50%左右。
那以什么标准决定批不批，批多少呢？
先说下批不批？
既然是灾难贷款，那么对受灾的情况是有要求的。SBA的宗旨是，只能给uninsured disaster loss(未承保灾难损失)提供贷款。这和FEMA援助不能和保险理赔重合是一个思路。
有flood insurance，而且building和content都投保了-->SBA基本上贷款额很少
有flood insurance,保了building没保content-->没保的content可以申请SBA
没有flood insurance-->受灾房屋和个人物品可以申请SBA。
自住房受灾可以申请SBA，出租房/度假屋不能申请。奢侈类的（如私人飞机、船等）被淹了也不能申请SBA。
既然是贷款，那就要符合贷款的要求：有一定的信用记录和偿付能力
所以在申请过程中，SBA会考量申请人是否有：
Credit History-SBA会核查申请人的信用记录。credit score低于SBA要求的，会直接被拒。
Repayment-在申请中，SBA会要求申请人填写IRS Form 4506‐T以及提供工资单等来考量偿付能力
Collateral–贷款额超过$25,000的，需要有抵押，受灾的房子也可作为抵押。
所以，SBA并不是给没信用记录和低收入人群的救济款。SBA是贷款，贷款就需要保证资金的安全性，不符合要求的就会被拒。
批多少呢？
SBA有个公式： 最终贷款额= SBA认定的损失额 - 保险理赔款，也就是所说的uninsured loss
和保险公司有adjuster（理赔员), FEMA有inspector（调查员）一样，SBA也有上门了解灾情的loss verifier（损失核查员）。
由于保险公司的adjuster和SBA的loss verifier各有各的数据库，所以他们给出的评估结果并不一样。
Again,SBA的最终贷款是由两者的差额决定的。保险赔的越多，SBA能贷的就越少，或根本不管了。（SBA需要申请人提供保险信息，所以保险理赔额，SBA会第一时间知道）
考虑到保险理赔可能历时数月，SBA也可先提供贷款，然后灾民拿到保险理赔后再及时偿还SBA。
SBA贷款和造新房
前面谈到，SBA贷款主要是针对uninsured loss，所以有flood insurance，基本上SBA就贷的很少了。但有一种情况是例外，就是造新房！
在老灾民分享洪灾理赔全过程一文提到，不管你是不是要推倒旧房造新房，保险公司赔的数额是一样的，只cover把房子修回pre-disaster level的cost。而造新房的cost一般是远高于修旧房的。这部分多出的cost又让SBA贷款可以重新发挥作用了。
SBA的loan officer会根据房产商提供的造房合同以及保险理赔额，来决定SBA的贷款额度。针对房屋本身，贷款的上限是20万，此外还有额外的mitigation loan用于推倒和抬高。
SBA贷款申请流程
Step 1：Apply
Step 2：Property Verified & Loan Processing Decision Made
SBA会先审查申请人的credit history,不符合条件的直接被据。
Loss verifier会来家里看受灾情况，确定损失。
Loan Officer会和申请人联系，了解保险信息，以及其他情况。
Loan Officer会作出贷款决定。如批准，会告诉你利率和批准的贷款额。然后会收到书面的决定书。
这个过程，SBA的很多部门都可能给你打电话，了解情况。
Step 3：Loan Closed and Funds Disbursed
贴个SBA Closing需要的documents列表（仅供参考）
SBA贷款拿到后可做他用吗？
基本不可以！
SBA是专款专批专用。批的贷款都写明了用途，譬如多少是给修房子，多少是给个人物品，多少是给推倒和抬高的mitigation等。
根据closing documents要求，贷款人要把相关花费的明细收据保留三年，以备SBA审查。同时SBA也可能抽查房子的维修情况。
如有未用完的贷款，也要及时归还SBA。
贴个SBA对款项用途的要求
SBA能Refinance现在的贷款吗？
看情况。
官方文件显示，是否有substantial uncompensated damage是考量的一个主要指标。
但每家情况不同，具体要咨询SBA工作人员。
我家SBA的申请之路
我家2015年SBA申请过程比较曲折，走了些弯路。
2015年5月家里被淹了后，我第一时间申请了SBA。很快loss verifier就上门了，认定我家房屋损失是8万。 虽然还没拿到保险的理赔报告，但adjuster当时说理赔额会超过8万。结论是，根据SBA的贷款原则，我家基本贷不到钱。所以，就放弃了SBA。
后来决定推倒旧房造新房，也是找的商业贷款(construction loan)。
一直到第二年4月，我家新房动工3个月了。我收到了一封来自某non-profit的email，要求做灾民回访。了解了我家情况后，该机构建议我重新联系SBA。
于是，在我家SBA case已经close了大半年后，我又向SBA要求reopen case。然后重新启动SBA审核程序，同时要求增加贷款额用于造新房。
中间经历了来来回回的沟通，等SBA construction loan批准时，我家新房已经快竣工了。
又重新去申请SBA loan modification，把construction loan变成了现在的refinance。
总的来说，2015年申请过程中，我对SBA团队的印象很好。前后和loan officer, loss verifier, case manager, loan modification officer等都有接触，感觉和他们沟通畅通，电话、email都会回，尤其是case manager提供了全程的帮助。
所以如果你今年在申请SBA的过程中有问题和要求，不妨和他们团队好好沟通。
SBA低息贷款就聊到这里，下篇聊聊ICC(Increased Cost of Compliance)申请，给需要把房子推倒、抬高或重建的朋友。
往期回顾：
在休斯顿抗灾这些年（二）老灾民谈FEMA：灾后援助到底是怎么一回事？
更多信息，请参考：
https://www.sba.gov/disaster-assistance
https://www.sba.gov/sites/default/files/articles/sba-disaster-loans-faq.pdf