作者之跋：这是一个短篇。。。献给打算买房的朋友。。。不是每个人都有住房公积金贷款的。。那个3.25%的低息是很多人可遇而不可求的。。。但每个人都有追求幸福的权利。。。这篇文章虽然寥寥千文。。。但其实揭穿了商业房贷的面纱。。。如果您身边有想买房。。。但是又必须得商贷的朋友 。。那么相信我。。这篇短文。。会改变他对此事的看法 -----------wangdizhe
以前一提到北京。。人们本能的想起城门楼子。。。然后是胡同街景。。。或者是炒肝烤鸭。。以及工体的京骂。。。
但时代蹉跎。。。现在一提到北京。。人们似乎本能的想起房价。。。
北漂一词我一直似懂非懂。。。倒不是因为我是北京人体验不到这个。。。。而从一开始。。。我就觉得那本应被叫做追梦的人。。但不知是自嘲还是他讽。。。梦想的基石被时代融化为水泊。。。于是本就渺小的个体。。又被波浪戏谑着。。似乎。。坚持是带有仪式感的自虐。。。而放弃缠绵着思绪与情感。。像风一样。。脉脉的拂过那时代的水泊。。。那些漂浮的船。。。似乎只能随波逐流。。区别不过是顺风还是逆风罢了。。。
在英国有一个谚语。。就是如果两个人刚认识实在不知道聊什么合适。。那么可以聊一下天气。。以我的观察。。在北京。。如同同样的情景发生。。除了能聊一下那不亚于过往英伦的雾霾。。也可聊一下帝都的房价。。。估计很快。。不熟悉的两个人总会有话说的。。。说不定还会成为知己。。。
记得古人说过唯小人与女子难养也。。。但那是战国的时代。。如果孔子能穿越到现在。。。估计他也会认同。。。。不好相处的还有住的房子。。。。因为对于房子任何人。。你只要张口表态。。。就一定有反对你的人。。。无论说买说卖。。说涨说跌。。如果冯友兰或者罗素看到今天的情况。。。不知道他们是否会认同除了爱情和战争之外。。。房价似乎也是一个永恒的主题呢。。。
在高中的时代。。。我在经济学院附属中学上学。。。语文课老师教过一篇庖丁解牛的文章。。。当时的我对怎么杀牛毫不关心。。。却对牛肉哪里好吃比较感兴趣。。。几堂课下来。。唯一学到的就是如果杀牛。。得用刀。。另外牛刀比较大。。否则怎么有杀鸡焉用宰牛刀这种话呢。。。至于哪里好吃。。。没有结论。。只是知道个肥牛。。百叶之类的。。。穷学生也吃不起。。。另外那时候也没百度。。因此一片茫然。。留点哈喇子罢了
很多年后的今天。。。面对房价这个问题。。。我想起那20年前的课。。。比如作为一个观察者。。我是人云亦云的追着涨跌看么。。。如同一个原本只喜欢吃牛人的人。。却被人教导着要明白怎么宰牛。。。进而研究刀法。。。我本能的怀疑着这种方向。。。。而更倾向于忠实于自己的味蕾。。。
首先。。。北京地区的商贷房贷利率已经上升为5.28%。。而且就是今天。。几乎几大行统一口径一样停止了所有商贷房款的优惠。。特别包括买第一套房子的人也停止优惠。。。大家不傻。。明白11月份美联储下一次议息会议加息的概率很大。。。因此银行提前在可浮动范围升息。。。今年商贷利率其实是升了10%-20%。。。而反观房价。。北京其实是降了5-10%。。而且注意一下是缩量。。还没有多杀多呢。。同时房屋首付比例上涨为35%。。。而且在贷款周期上取消以前的最长30年改为25年。。。因此对于没有住房公积金的贷款的首次买房族来说。。其实情况更加严峻。。。如果有心的人。。。用现金流折算法DCF来计算一下。。会发现其实比较意思。。就是由于首套房利率上涨比较多。。即使总房价降低一下。。但是购买房的话其实成本是增加的。。而持有房的话其实租金和总价是下降的。。。。
很多的时候。。。金融的核心其实是利率。。。。但是由于资本利得比较多。。人们更多盯着的是股票。。或者由于房价涨的比较多人们盯着房价涨跌。。。很少有人细致的观察利率。。即使在课堂上。。。老师针对利率这个东西。。。似乎就是一个定价模型而已。。。一句话带过。。但正如本公众号前面的那篇《我是如何理解债券与股票的》一样。。。这篇试图用利率的变化。。解释商业银行突然不愿意发房贷了动机。。我很清楚房价如果是一头牛。。那么解构它的那把刀至少是政策。。供需。。以及税改。。。。。但是作为一个喜欢窄门的人。。。我总喜欢发现新的角度。。。。在实际的商业历练中。。。我深知独特性的重要性。。。因此在这里还是忠于那味蕾之旅吧。。。
银行这个行业。。对于利差极度敏感。。。因为大部分的精算以及风控。。都是基于无风险利差这个影子。。。。这在本质上是近代金融学的基础。。而且注意下。。。这是一个被大多数商学院忽视的项目。。。因为如果不懂得所谓无风险利率的意义。。其实在本质上。。我觉得根本不懂得商业。。因为那本来就是一个关乎概率的游戏。。。不懂得确定性就不能度量不确定的可能振幅。。。因此无法决定资产配置。。也就是如果是炒股的话。。无法确定仓位。。如果是做实业的话。。无法计算合理营收。。。
在一个利率都比较低的市场里。。。。比如前几年。。商业银行认可房贷的意义。。。因为其他贷款利率和房贷差不多。。但是房贷市场当量大。。。抵押物靠谱。。同时属于收息资本。。。因此风险敞口小。。。本公众号前面的文章介绍过银行主要是经营风险的一种行业。。。提高roe有3种常见的实业模式。。其中一种靠负债的。。就是银行这种。。。银行对于利率的敏感。。。我想超过任何一种商业体。。。它于近期明确的感到的未来升息的预期。。。
看一下国债10年期的已经创出新高。。。为3.7%。。。上面就说过这个了。。这是一个鸡肋的数据。。。在国内只有参考意义。。不像美国的10年期国债是重要的锚定指标。。但是这周商业银行这么快就都决定不给商业房贷拨款。。我想其实和国开债的快速上涨有密切的关系。。。因为今天国开债已经创了新高。。为4.4%。。。而国开债一般的时间都是10年。。即使取消了30年房贷最长周期。。但是现在商业房贷也还是25年。。。因此由于时间太长折耗机会成本。。因此才有贴息这个概念。。。故而其实国开行利率大概是商业银行放贷的0.8.。。也就是比如现在国开行利率4.4%。。对应的商业银行计算师们算出的放贷利率应该是5.5%。。。对应市盈率为18.18倍。。。。如果a股高于这个市盈率本能上至少值得怀疑的。。。在上上篇文章中 其实也考虑了企业债定价的实业市盈率。。有兴趣也可看。。这里不再赘述。。
同时国开债不占用银行准备金资源。。。不用做拨备。。而且在属性上好于商贷。。银行看到国开债4.4%的提升。。。自然心里痒痒。。当然了对于一般人。。银行不会告知实情。。。。所以才减少商业房贷。。。而观察一下数据。。比如去年9-10月份时候。。。国开行利率是大概3%。。。用上面那个比例关系可知。。银行愿意付出的放贷利率是3%*1.25=3.75%。。。基准利率是4.9%。。北京很多银行去年打8折首套房商贷。。。。等于是4.9%*0.8=3.92%。。。。 注意一下。。3.92%-3.75%=0.17% 即使是假装给老百姓卖个关子。。。最低也是比给国家贷款合适的。。故而银行顺水推舟精算完之后打算“为人民服务”一次。。。做个好人首套房刚需贷款优惠最多8折。。。这里面都是掺杂着利益计算的仁义道德。。。
变化发生在春节后的今年1月份。。。国开债利率直接上涨20%。。达到了3.75%。。。继续按照上面说的那个比例关系换算一下。。会得到银行商贷的平衡点是3.75%*1.25=4.6875%。。。如果在今年年初的时候买房的朋友会发现。。其实过了春节那个所谓的首套房贷款优惠就被静静的取消了。。。因为当时的商贷基准利率是4.9%。。。。如果房贷打9折那么是4.9*0.9=4.41% 而4.41小于4.6875%。。故而银行不要说打8折不行打9折也不行甚至于95折也不行。。索性也不要这个噱头了。。直接就说贷款没有首付优惠了。。。“为人民服务”时间宣布结束。。。而后来的9个月。。也就是从今年年初到现在国开行利率一路涨。。涨幅17%。。到了现在的新高4.4%。。。故而银行精算的商贷利息是4.4%*1.25=5.5%。。。即使今天涨到5.25%。。银行其实是有苦难言。。因为精算的结果显然不如买10年期的国开债合适。。
这里注意一个细节。。。很多买房的人以为决定利率的是那个所谓的基准利率。。。但是其实从房贷这个结果上可以看到。。。这又是学院派的一个误区。。。在学校里面我们学习宏观经济学张宏业那本书时候。。。总是刻意的强调了基准利率的作用。。。但是显然真实的商业世界更加磨炼人。。。。因为有2个东西几乎从书里根本没有介绍。。一个就是刚才说的那种比如国开债的存在。。。它才是控制商业银行房贷与否的关键。。。因为不要忘了。。。每个利率市场都不会独立存在。。。他们都是群居的。。。。一旦10年期的一个债券无风险定价了。。远期的比如房贷一样的20-25年的定价也一定有相应折算。。即使有所谓的基本利率。。但是首先有浮动空间。。同时如果银行决的太亏。。可以索性不做。。。。。因此在本质上。。这是一个得商量着来的事情。。不是央行基准利率先定。。然后各个商业银行像孙子一样制定自己的商业贷款利率的。。。而似乎是相反的。。先由孙子告送爷爷想要多少压岁钱。。然后爷爷只能差不多的按照这个给。。。而不是爷爷给多少。。孙子都接受。。孙子不高兴时候可以先哭。。。
另外一个东西 其实就是企业债。。这个是实业的晴雨表。。。在上边那个长篇的《我是如何理解债券与股票的》里面有详细介绍。。这里不做赘述了
通过以上的分析。。可以明白房款商贷首付优惠的来历。。同时这几乎注定了利率会在1年内比较大的上涨。。。假如国开债在涨到5%。。那么就要求内在的商业房贷是6%。。。而即使现在央行马上提高基准利率20%。。也不过是4.9*1.2=5.88%。。。 还是不到6%啊。。。这等于是宣告刚需者的死刑。。。因为银行正好借坡下驴。。现在国家现在警惕消费贷。。银行会以此为借口。。。或者以没有配额为借口。。不给任何人商业房贷的。。。
本文比较短。。也无意讨论房价涨跌。。。只是以国开债和商业房贷的关系。。。揭开一个不同的维度
以下为参考的国开债利率的网址 http://yield.chinabond.com.cn/gkh/yield
有兴趣的朋友也可跟踪一下。。。
2017年10月29日