货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。
今天着实花了些功夫，盘点了中国前10大城市的人口走势，而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？
人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟！
在顺周期时，资产价格的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势即是如此。
但是，在房价已经到达平衡周期时，对决定房价走势的诸多因素，就有必要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对短期走势有影响，谁对中长期走势有影响？
货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对短期房价走势构成影响。
那么，谁才是主要因素，谁才对中长期房价走势构成影响呢？人口！！！
道理很简单，任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是，归根到底，取决于真实居住的需求——不管是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短期不涨，中长期依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短期大涨，中长期依然是扛不住的。
一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。
而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的城市，谁最经不起风暴，当然是常住人口减少的城市。
那么，2018年，中国的大城市，到底谁最能挺过风暴呢？
我挑选中国前10大城市，先来看看过去一年常住人口的变化（2017年）。
第1名是深圳！
在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的城市奇迹，在互联网新经济的带动之下，这座移民城市对于人才，依然具有不可或缺的魔力。
第2名是广州！
2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级大城市，其常住人口增长，最近三年保持每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市，依然焕发着不可抑制的活力。当然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。
第3名是杭州！
继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对人口的吸引力，仍在持续升温，2017年常住人口大幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，但是，在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下，其常住人口的增长，绝大多数来自全国各地，人口增长的质量相对优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。
……
……
第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就不一一细述了。当然，从中长期看，重庆、武汉这两个城市的房价，依然有较大的上涨潜力，毕竟房价的基数，在中国大城市中相对偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。
北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，也是中国前10大城市中，仅有的人口增长为负的城市。
倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口呈现流出的态势，港口之优势，对于新经济的发展并不加分，而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10大城市中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失并不意外。
倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国唯一的超级大都市，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样并不令人意外，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也不一定落得了户，更何况，你买得起，也不一定有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。
当然，除了上述前10大城市外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中，2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，相对偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较大的上涨空间（2017年已上涨40%左右）。
人口才是决定房价的核心因素！
2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。
危机已经临近，对于人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生暴跌之风险，但是，房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌，因为你的资金有成本。
而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的城市，其房价压力将显著高于低房价的城市，毕竟，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京价值1000万，而长沙可能仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，但是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不可能！你至多是长沙的1倍。
2018年，早准备，方安心！
来源：楼市参考
我把“未来”的时间段仍然设定为10年。为什么？原因很简单，2017年末中国的常住人口城镇化率是为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。按照这个速度，城镇化率达到70%还需要大约10年。
70%，被公认为现阶段中国的“城镇化率的顶部”。所以，中国楼市还有“白银十年”。换句话说，中国经济还能仰仗楼市10年，10年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。
对于一个城市来说，未来10年是“做大做强”的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口，很有可能就错过了历史机遇。
这两天，西安“疯狂抢人”的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证，就可以直接落户西安。为了打赢“人口争夺战”，。由此可见，地方政府对人口增长的重视。
对于西安的做法，我们应该点赞。
回顾中国城镇化的历史：早年由于实行计划经济，经济一潭死水，无法解决增量人口的就业问题，只能搞“逆城市化”，。后来的计划生育、延长学制、大学扩招，其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。
现在国家敢于放开二孩，鼓励大城市吸引人口，源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策，我们就可以判断出：中国必将继续深化改革、开放，激活民间创造活力。因为只有这样，人口才不是负担而是资源。
当大城市都开始争夺人口的时候，中国城镇化就出现了新的变局：人口加速涌入高等级的城市、城市圈。
这个道理很简单，如果落户门槛差不多，深圳肯定比西安有吸引力，西安则比铜川有吸引力，而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是，中国的城镇化不仅仅表现为“农民进城”，还将表现为“小城市居民涌入大城市”。
也就是说，中国的“首次城镇化”（农民变成市民）和“二次城镇化”（小城市居民变成大城市居民）在未来10年将同步进行。其结果，是经济相对落后的小城市，人口将出现严重的流失。
，每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响，以及抽样调查的误差，各地“常住人口”数据基本上是失真的。当你用“小学生人数”（采用每年普查方式统计，而且全国各地都实现了100%入学）来观察人口流动时，就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动，失衡的状况远远超出了我们的想象。
我统计了2010年到2016年中国几百个地级市的“小学生人数”变动情况（很多城市尚未公布2017年数据），把其中数据完整、可比的城市选出来，按照流失速度，排列出了“小学生人数”下降速度的榜单：
2010年-2016年小学生流失最严重地级市（单位：万人）
排序 | 城市 | 增减幅度 | 2010年 | 2016年 |
1 | 佳木斯 | -49% | 18.7 | 9.49 |
2 | 黑河 | -48% | 10.0 | 5.21 |
3 | 伊春 | -44% | 4.96 | 2.78 |
4 | 鹤岗 | -44% | 5.00 | 2.79 |
5 | 鸡西 | -44% | 8.34 | 4.70 |
6 | 双鸭山 | -42% | 8.20 | 4.72 |
7 | 巴中 | -41% | 33.4 | 19.6 |
8 | 四平 | -39% | 18.2 | 11.1 |
9 | 忻州 | -37% | 29.3 | 11.8 |
10 | 周口 | -36% | 144.7 | 92.0 |
11 | 武威 | -34% | 15.7 | 10.3 |
12 | 驻马店 | -34% | 101.1 | 67.2 |
13 | 朔州 | -32% | 19.0 | 12.9 |
14 | 商丘 | -32% | 111.7 | 75.9 |
15 | 晋城 | -32% | 17.3 | 11.8 |
16 | 白银 | -31% | 15.2 | 10.5 |
17 | 通化 | -31% | 13.1 | 9.00 |
18 | 运城 | -30% | 41.1 | 28.7 |
19 | 泰安 | -30% | 38.2 | 26.9 |
20 | 南充 | -29% | 51.3 | 36.4 |
其他人口流失严重的城市还有：牡丹江、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。 |
这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间，一个城市的小学生就可以流失超过30%，甚至达到49%，让人难以想象。
常识告诉我们：在城镇化过程中，人口输出地（榜单里的城市都是）的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工，相对稳定后接来妻子，夫妻稳定后才接走孩子。所以，在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的，或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。
也就是说，上述20个城市的人口流失，比榜单里反映出的状况还要严重！
这20个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。
其中前六名城市，都是黑龙江的。由此可见，黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计，2010年到2016年，黑龙江全省的“小学生人数”下降了23%（全国同期只下降了0.03%）。就连省会城市哈尔滨，也出现了9%的跌幅。
山西是人口流失的第二大省，2010年的2016年人口流失了22%。辽宁小学生只减少了9%，吉林省减少了13%。在一般人印象中，似乎整个东北人口都流失严重，事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省！
表格里“小学生人数”下降超过30%的20个城市，未来楼市会很麻烦。也许有人会问：为什么我在三四线城市，甚至是榜单里的城市，现在房价还在涨呢？
2015年末启动的这一波“去库存”，在三四线城市的操作方式是：央行通过抵押补充贷款（PSL），把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商，用于货币棚改；棚改户直接获得大笔现金，而棚改土地暂不用来建房，这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人，自然而然就推动了去库存、房价。
换句话说，这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式，只能偶尔一用，其负面效应未来将逐步显现。
对于上述20个城市来说，人口流动带有巨大惯性，2010年到2016年形成的“人口流失”的趋势，是很难改变的。除非有天大的利好，比如升格为直辖市，或者计划单列市、特区等，否则人口流失会持续。
那么，是不是这20个城市的房子都不能买了呢？也未必。这20个地级市，其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区，以及下属的县城、县级市的市区，还有一些镇。上述表格里小学生的锐减，主要在农村、县城发生，地级市的中心城区有可能反而是增长的，只是增长未必有力（目前缺乏数据）。
所以，这20个地级市的中心城区，楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇，就非常麻烦了。它们一定是人口流失的，房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性。
此外，上述地级市的新区、开发区也比较危险，因为缺乏增量人口，存在着新区开发失败的可能性。对此，也要提高警惕！
2018年是贯彻十九大精神的重要一年，是改革开放的40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键之年。，房地产行业也将面临一系列的升级与调整。推进绿色健康发展，事实上，正是房地产企业转型的方向，而积极探索产业发展与绿色的深度融合，并形成强大的“绿色竞争力”则是每个企业所谋求的发展目标。围绕“绿色”为主论调的文化旅游产业、田园综合体、乡村旅游、休闲农庄、装配式建筑、装配式精装修、科技地产、等将成为此次峰会的主要议题。
【峰会时间】 2018年4月11-12日
【峰会地点】 中国☆北京
【参会对象】 1、各级政府及相关部门领导；2、房地产企业董事长及高管团队；3、田园综合体、旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管；4、策划规划、园林景观、建筑设计等单位中高层负责人；5、装配式建筑企业，生命地产相关行业。
【主办单位】清华房地产总裁商会、北京华城汇文创科技有限公司
【联系电话】13699290573闫老师
---------【统一报名方式】---------
立即拨打电话或微信咨询
1、联系电话：闫老师 13699290573〔长按复制〕
2、发送短信到 13699290573（备注咨询参会）
3、微信报名 yanmm1616（备注企业名称+姓名+职位）