军师按：在过去几篇文章“浪迹天涯海角”，谈了不同话题之后，孔明要带领大家重回“购买二手房技巧”这一主战场。今天和大家谈谈贷款产品，干货过多以致本篇文章略显枯燥，特此提醒。
“哥，您最近有贷款需求吗？”
这可能是您接到的骚扰电话中，经常听到的话术。对于这样的陌生人，多数人选择略带愤怒和无奈的挂断电话。然而，近几个月，随着房贷政策的调整、二套首付比例的上升，很多买房人的口袋又开始紧了起来。如果您偏巧有资金需求，或许各种各样的“花式贷款”真的帮得上您！
贷款是中高收入人群预支未来的工具，帮助您把未来的现金流挪到现在来花，用来提升你的生活质量、对抗可能出现的通胀及进行投资。关于贷款的好处，军师就不多花笔墨赘述了，许多过去十年咬着牙贷款买房的人可以作为您身边活生生的榜样。总结起来，就是能多贷尽量多贷，能贷多久就贷多久！
贷款和买二手房一样，属于典型的“信息不对称”事件。由于贷款人大多对贷款了解有限，且没有直接的银行联系人，贷款中介有了生存空间。市场中存在着介绍贷款、协助贷款、担保公司等各类机构，这也是为什么您经常接到不同“办贷款”电话的原因。市场的混乱和竞争的无序，造成了信息的不透明。军师在写此文之前，联系了四家不同的“贷款中介”，对方无一例外的先问了军师很多的问题，但谈到具体有什么“贷款产品”的时候，却“三缄其口”，反复劝说军师“带着材料来我们公司，再详细给您介绍”。在互联网时代，这样的遮遮掩掩，低效沟通，实在不能让客户满意。市场如此，即使您有贷款的需求，面对这些看起来很油很复杂的中介，恐怕也很难下得去手。
其实，贷款的产品类别很简单，主要是信用贷款和抵押贷款。军师今天重点和大家谈谈非典型抵押贷款，这不是大家买房时接触的按揭贷款，而是您购买了房产之后，以盘活存量资产为目的，抵押现有房产为手段，所申请的贷款。这类贷款的优势十分突出：1）年限长，10-30年；2）利息可接受，基准利率上浮10%~30%；3）也是最重要的，可以贷出比较高的金额，甚至可达数百万。资金用途可以是个人消费，也可以是用于房主控制的公司的经营。部分银行要求此类贷款需要受托支付到第三方帐户。各类贷款中介在帮助您申请抵押贷款中体现的价值，主要体现在帮助您完成整个贷款的流程，以满足银行的要求。
举个例子。如果您的房子目前市价是800万，银行会通过评估公司出一份评估报告，评估值应该在700万左右，如果房子目前没有贷款，申请抵押贷款称为首抵，可选择的银行较多，最多可以抵押出490万左右（评估值的七成。假设抵押房产、贷款人资质都符合要求），如果您的房子中有200万的存量贷款，您依然可以抵押出420-200=200万左右（评估值的六成减去存量贷款金额），这被称为“二次抵押”。当然，在这一情景下，可选择的银行数量就少了不少，而且贷款利率也水涨船高。“二次抵押”这一概念相对小众，众位看官可能了解不多，有实操经验的就更少了。由于房价的持续上涨，当时按揭购买的房子不断升值，通常有充足的空间可以供您“二次抵押”出不菲的金额来满足您的资金需求，值得尝试！
各类贷款成本到底如何？军师通过和不同贷款中介“斗争”大致总结出下面的表格，供您参考：
目前市场中做抵押贷款比较活跃的银行有工行、招商、光大、中信等几家银行。首抵业务，大家基本都做，条款也相差无几，二抵业务，相对而言中信银行开展的更加积极灵活。不同银行的产品条款，针对贷款额度、贷款年限、房产年限，房产面积、还款人年龄等有不同的规定和要求。
抵押贷款最终是向银行申请，放款周期超过1个月，且流程繁琐，有些细节问题贷款人因为自身资质等原因，自己无法搞定，只能通过贷款中介和担保公司协助完成。市面上的担保公司鱼龙混杂，有品牌的公司收费较高，收费较低的公司大多不靠谱。军师提醒贷款人睁大眼睛，细心甄别。
此外，如果您手中有房产，资金需求特别急迫，需要一周甚至更短的时间内放款，也可以直接向贷款中介公司或担保公司拆借。这种情况下，利息成本将达到10%-12%。这一类的生意，相对而言利润较高，市场中的担保公司十分积极。
与抵押贷款相比，信用贷款的授信额度较低，在30万-50万之间。对动辄上百万交易来说，虽然不能说是杯水车薪，但恐怕也只能帮个小忙。军师的朋友“冰山房产指数”公众号，对北京市面上常见的信用贷产品有非常全面的总结。如果您在国企机关或者知名企业工作，这类产品的申请可以说是手到擒来，十分简单。如果您不巧在民企或者创业企业工作，恐怕也只能通过贷款中介运作一下了。
军师凭借多次亲身申请抵押贷款的经验和积累，将开辟一项新服务，即贷款相关的咨询。如果您有抵押贷款或信用贷的需求，请点击公众号菜单中“我要贷款”，进入并留下相关信息，或者给军师留言，军师将尽快联系您，帮助您出谋划策。也欢迎您关注军师之前写过的两篇关于贷款的文章（如果没了利率八五折，您会损失多少？）（当买房遇到三国杀 | 房产交易中非常规武器的使用），希望能给您提供一些启示。
最后，军师在送上一份小礼物，给大家讲一个贷款申请中常见的陷阱。对于信用贷的借款人来说，先息后本都是比较透明、经济的还款模式。但有这样一类短期信用贷产品，里面藏有陷阱。例如，您向银行贷款12万，借1年，号称利率为4%。要求您每月还本1万，每月还利息400。您被告知，您一共支付了利息4800元，4800/12万=4%，但实际上，由于您每月都在还本，每一个月您存量借款的总额都在下降，您支付的实际利率远高于4%，按照金融学的计算方式，您实际上支付的利率达到7.6%。如果您遇到这类产品，建议绕行，因为市面上有很多比这个更便宜的贷款产品。
关注和分享，是对军师莫大的鼓励和支持！
查看二手房军师精彩历史文章
请到天涯海角来-跟风聊聊海南的房地产
由“落宗事件”说起 - 谈谈北三县的房地产
春天的故事|春节后北京房地产市场、政策十年回顾
欢迎关注！欢迎分享！
如需转载请在原文处附上原文链接，
并在文章中注明转载出处并保留二维码哦