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军师助你玩转抵押贷款

楼主:二手房军师 时间:2021-10-12 12:32:48


军师按:在过去几篇文章“浪迹天涯海角”,谈了不同话题之后,孔明要带领大家重回“购买二手房技巧”这一主战场。今天和大家谈谈贷款产品,干货过多以致本篇文章略显枯燥,特此提醒。


纷乱的贷款市场



“哥,您最近有贷款需求吗?”




这可能是您接到的骚扰电话中,经常听到的话术。对于这样的陌生人,多数人选择略带愤怒和无奈的挂断电话。然而,近几个月,随着房贷政策的调整、二套首付比例的上升,很多买房人的口袋又开始紧了起来。如果您偏巧有资金需求,或许各种各样的“花式贷款”真的帮得上您!

 

贷款是中高收入人群预支未来的工具,帮助您把未来的现金流挪到现在来花,用来提升你的生活质量、对抗可能出现的通胀及进行投资。关于贷款的好处,军师就不多花笔墨赘述了,许多过去十年咬着牙贷款买房的人可以作为您身边活生生的榜样。总结起来,就是能多贷尽量多贷,能贷多久就贷多久!

 

贷款和买二手房一样,属于典型的“信息不对称”事件。由于贷款人大多对贷款了解有限,且没有直接的银行联系人,贷款中介有了生存空间。市场中存在着介绍贷款、协助贷款、担保公司等各类机构,这也是为什么您经常接到不同“办贷款”电话的原因。市场的混乱和竞争的无序,造成了信息的不透明。军师在写此文之前,联系了四家不同的“贷款中介”,对方无一例外的先问了军师很多的问题,但谈到具体有什么“贷款产品”的时候,却“三缄其口”,反复劝说军师“带着材料来我们公司,再详细给您介绍”。在互联网时代,这样的遮遮掩掩,低效沟通,实在不能让客户满意。市场如此,即使您有贷款的需求,面对这些看起来很油很复杂的中介,恐怕也很难下得去手。

 

军师详解抵押贷款



其实,贷款的产品类别很简单,主要是信用贷款抵押贷款军师今天重点和大家谈谈非典型抵押贷款,这不是大家买房时接触的按揭贷款,而是您购买了房产之后,以盘活存量资产为目的,抵押现有房产为手段,所申请的贷款。这类贷款的优势十分突出:1)年限长,10-30年;2)利息可接受,基准利率上浮10%~30%3)也是最重要的,可以贷出比较高的金额,甚至可达数百万。资金用途可以是个人消费,也可以是用于房主控制的公司的经营。部分银行要求此类贷款需要受托支付到第三方帐户。各类贷款中介在帮助您申请抵押贷款中体现的价值,主要体现在帮助您完成整个贷款的流程,以满足银行的要求。

 

举个例子。如果您的房子目前市价是800万,银行会通过评估公司出一份评估报告,评估值应该在700万左右,如果房子目前没有贷款,申请抵押贷款称为首抵,可选择的银行较多,最多可以抵押出490万左右(评估值的七成。假设抵押房产、贷款人资质都符合要求),如果您的房子中有200万的存量贷款,您依然可以抵押出420-200=200万左右(评估值的六成减去存量贷款金额),这被称为“二次抵押”。当然,在这一情景下,可选择的银行数量就少了不少,而且贷款利率也水涨船高。“二次抵押”这一概念相对小众,众位看官可能了解不多,有实操经验的就更少了。由于房价的持续上涨,当时按揭购买的房子不断升值,通常有充足的空间可以供您“二次抵押”出不菲的金额来满足您的资金需求,值得尝试!

 

各类贷款成本到底如何?军师通过和不同贷款中介“斗争”大致总结出下面的表格,供您参考:



目前市场中做抵押贷款比较活跃的银行有工行、招商、光大、中信等几家银行。首抵业务,大家基本都做,条款也相差无几,二抵业务,相对而言中信银行开展的更加积极灵活。不同银行的产品条款,针对贷款额度、贷款年限、房产年限,房产面积、还款人年龄等有不同的规定和要求。

 

抵押贷款最终是向银行申请,放款周期超过1个月,且流程繁琐,有些细节问题贷款人因为自身资质等原因,自己无法搞定,只能通过贷款中介和担保公司协助完成。市面上的担保公司鱼龙混杂,有品牌的公司收费较高,收费较低的公司大多不靠谱。军师提醒贷款人睁大眼睛,细心甄别。


此外,如果您手中有房产,资金需求特别急迫,需要一周甚至更短的时间内放款,也可以直接向贷款中介公司或担保公司拆借。这种情况下,利息成本将达到10%-12%。这一类的生意,相对而言利润较高,市场中的担保公司十分积极。

 

与抵押贷款相比,信用贷款的授信额度较低,在30-50万之间。对动辄上百万交易来说,虽然不能说是杯水车薪,但恐怕也只能帮个小忙。军师的朋友“冰山房产指数”公众号,对北京市面上常见的信用贷产品有非常全面的总结。如果您在国企机关或者知名企业工作,这类产品的申请可以说是手到擒来,十分简单。如果您不巧在民企或者创业企业工作,恐怕也只能通过贷款中介运作一下了。


军师凭借多次亲身申请抵押贷款的经验和积累,将开辟一项新服务,即贷款相关的咨询。如果您有抵押贷款或信用贷的需求,请点击公众号菜单中“我要贷款”,进入并留下相关信息,或者给军师留言,军师将尽快联系您,帮助您出谋划策。也欢迎您关注军师之前写过的两篇关于贷款的文章(如果没了利率八五折,您会损失多少?)(当买房遇到三国杀 | 房产交易中非常规武器的使用),希望能给您提供一些启示。

 


 

军师破解贷款小花招



最后,军师在送上一份小礼物,给大家讲一个贷款申请中常见的陷阱。对于信用贷的借款人来说,先息后本都是比较透明、经济的还款模式。但有这样一类短期信用贷产品,里面藏有陷阱。例如,您向银行贷款12万,借1年,号称利率为4%。要求您每月还本1万,每月还利息400。您被告知,您一共支付了利息4800元,4800/12万=4%,但实际上,由于您每月都在还本,每一个月您存量借款的总额都在下降,您支付的实际利率远高于4%,按照金融学的计算方式,您实际上支付的利率达到7.6%。如果您遇到这类产品,建议绕行,因为市面上有很多比这个更便宜的贷款产品。


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