就像市场预期的那样，公积金贷款限额上调了，最高从80万升到120万。出乎意料的是，贷款年限也上调了，二手房从一律15年，变成了比较市场化的“35年减房龄”。不可谓不宽松。新政对市场的影响，肯定是正面的，但效果几许，还不得而知。不过今天，至少以下四个问题，已经有了答案。
提升公积金额度，是“救市”吗？
尽管公积金管理中心一再强调，公积金起的是保障作用，对楼市影响作用更大的是“其它部门”的政策。不过，明眼人不难发现，上一次公积金额度的重大调整，正是在楼市由弱走强的转折点上。
2008年11月，上海市公积金中心发文，规定首套房家庭的最高贷款限额从40万元提高到60万元，如有补充公积金，再加20万元；二套房的，从20万元提高到40万元，如有补充公积金，也再加20万元。
——2008年以前，楼市已经持续阴跌了一两年；进入2009年后，楼市一改萎靡状态，高歌猛进。
当然，公积金只是多项楼市政策中的一个，分析房价走势，还得看资金基本面，限购政策也更为重要。不过，再怎么着，公积金中心也得听话，贷款额度总是要水涨船高的，但选择在什么时点涨，非常重要。
涨到120万元，够花吗？
最开始，坊间的预测是公积金最高贷款额度将升至140万元。如今的120万元，略略低于市场预期。不过，从数据来看，这个价格范围里的房子，其实也不少。
根据中原地产测算，如果按照之前“330楼市新政”公积金购房20%首付，贷足120万，就可以购买总价150万的房子。别以为上海没有150万的房子，数据显示，3月上海成交的新建商品住宅，150万以内的占21.7%。
如果你要抱怨这些房子大多在外环外，恐怕这个局面难以改变。公积金中心明确表态，公积金起的是保障作用，覆盖面从内环至外环递增。通俗地讲，外环外的房子，正是他们考虑的重点；内环内的有钱人，就多多用商贷吧。
因此，可以预见，外环外低总价的房子，会首先出现交易量的提升。
不过，就算买好一点的房子，公积金贷款限额提高至40万（以最高限额计），也能节省一笔不小的开支。公积金贷款利率4%，商贷基准利率5.9%，相当于这40万的贷款可以打67折。这40万，如果都以20年贷款、等额本息计，还款总额大约会出现10万元左右的差价。（10万不是钱的土豪请绕行。）
比起限额，年限说不定更重要？
新政中，贷款年限的延长，有点出乎市场的预料。过去，上海二手房的贷款年限只有两种：5年内房龄的，一律为30年；5年以上房龄的，一律为15年。新政参照商业贷款方式，对房龄在5年至19年的住房订出新规：最长贷款年限为“35年与房龄之差”。
这一条，对二手房交易有重要意义。多少人买房时因为公积金贷款年限过短、月供过高，挥泪告别公积金，甚至告别二手房。多少二手房，也因为无法有新房那样长的贷款年限，不得已降低价格出售。
因此，对房龄在6-19年的二手房来讲，延长贷款年限的新政，实在是天大利好。这些房源中，尤以2000年前后的一批板式多层楼房最为受益，这些房子房型好位置佳（唯一缺点是多数没有电梯），购买者众。这些房龄在13-16年房源本来销量不俗，预计交易量将进一步提升。
还有，公积金中心强调，房龄超过20年乃至无穷大的老房，也可享受15年的公积金贷款政策。这对于许多老公房，甚至更老的数个工人新村来说，非常有利。这些房源已经被商贷拒之门外，可以用公积金贷款的话，不仅能刺激刚需入场，还能盘活资源，老公房居民置换的概率也高了。
公积金中心会被挤爆吗？
令人担心的还有一件事，就是骤然提高了贷款额度，公积金中心手里的那些钱够吗？就算钱够，他们受理得过来吗？而且，三月以来，不少听闻公积金新政的人，已经延后了购房计划，到时可能会出现申请人数“井喷”。
对此，公积金中心扔出一颗定心丸。他们表示，从今年年初开始，就已经着手准备提升额度的相关事项，从公积金去年的运行情况来看，储备的钱应该不是问题。未来，他们还将使用更多灵活的金融手段，以确保资金稳定。
至于短期内申请公积金的人数增多，公积金中心也表示，受理速度不会变慢。仍然是过去的流程，时间仍然在一个月左右。对于目前正在申请公积金的没踩准点的各位，公积金中心也大方表示，只要没过户、没放款，大可以中断程序重新申请，他们也将优先保证受理速度。
（本文仅代表作者个人观点。图片来自网络。 编辑邮箱：shguancha@sina.com）
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