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在日本，个人和公司名下的投资类房产哪种更划算？
答案是，基本上是公司名下划算，但为小金额房产投资而特设公司时除外。
下面具体说明一下。
首先了解一下日本的相关税率规定。这里只介绍公司和个人名下房产税率不同的税种。
公司：
1，公司名下房产没有转让增值税，即，其转让增值税为零。
2，公司有法人税，一亿日元《约600万人民币》以下资本金为中小企业, 日本中小企业法人税的实际税率33.59%《2018年》。房产收益属于公司收入，缴税额要根据公司整体情况而变。若房产收入100，而其他业务损失100，则公司总收入为0，只要缴纳每年约7万日元《合人民币4千多》的法人税即可。
个人：
1，转让增值税率：持有期超过五年则20.2315%，不满五年则39.63%。
2，所得税：全部的房租收入都被列为个人所得税缴纳对象。个税起点是年收入48万日元《约3万RMB》起，49~195万日元/年=5%《约3~12万RMB》，196~330万日元/年=10%《约12~20万RMB》，以此类推。详见下图
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按房产持有年数不同而分类说明
*假设前提：法人名下房产时，其房产收益部分的纳税粗略按法人税率计算《实际缴税会低于法人税率》。
不满五年持有时
转让增值税：个人时/39.63%, 公司人时/无转让增值税而只有法人税率为33.59%，公司低于个人而公司名下省税。
持有税：即，租金收入的所得税。个人时/全额纳税对象；公司/部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销，可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。公司名下省税。
不满五年持有时小结：
1》房产出租外人时，公司名下更省税。
越是短期持有，公司名下房产越有利，因为公司没有转让增值税。
2》房产自住时，个人名下更省税。
因为个人自住用房产交易时，可享受增值部分三千万日元《约188万RMB》之内的免税政策。
满五年持有时
转让增值税：个人时/20.2315%；公司时/无增值税而有法人税33.59%，个人低于公司而个人名下省税。
持有税：个人时/全额纳税对象；公司/部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销，可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。公司名下省税。
满五年持有时小结：个人名下更省税。
因为相对持有税，转让增值税是大头，而个人时的转让增值税率更低（公司一直亏损时除外）。
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总结论（冰哥观点）
通过公司，可将各种开销花费列入经营成本，房产还可作为公司固定资产折旧，冲低公司成本，能够合法减少或抵消房产部分盈利和公司税金。再加上日本公司没有房产转让增值税。因此，将房产放在公司法人名下更划算。
针对尚未开设日本公司的外国人，具体分析如下
»»»房产投资金额不大时，选择个人名下划算。
因为小金额房产投资的有限收益难以抵消设立和维护日本公司所需费用。日本准许成立只有1人的公司，即使这样，公司的每年维持费用也需几万人民币吧。
个人名下房产时更省税的办法是，尽量持有5年以上，或自住用。
»»»约合500万人民币以上大金额房产投资，选择公司名下划算。
大金额投资易获较高收益，一般可抵消公司维护开销，除此常规理由之外，还有另外两个原因
◎◎更有利于房产投资快速发展和扩大盈利。
房产挂在公司名下，增加了公司的优良资产，增强了公司可信度和经济实力，很有利于银行贷款。拿到低息的日本银行贷款后又可快速扩大投资。2018年日本投资房贷利息约3%，自住房贷利息约1%。
公司名下的房产短期转让即灵活又省税。
◎◎经营公司一年后可申请日本永居，一举两得。
根据日本2017年日本新公布外国人才引进政策，开设且经营日本公司的外国高收入者可最快一年申请日本永居权。出租管理房产也属于该政策规定的公司经营范围。*关于如何拿日本永居，请参考《一年拿日本永居》文章。
作为距离中国最近的最发达国家，日本还是中国富裕阶层度假居住，经商投资的优质选择地之一。拿到永居后可享受日本人同等低息银行贷款而进一步拓展日本投资。
日本永居权的含金量较高。这是因为，世界第三大经济体的日本，与中国之间存在着多方面的互补性，这中间蕴藏着巨大的商机。
投资的同时，能拿日本永居，还能拓展商机，可谓是一举多得。
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