【摘 要】：随着商业银行房地产抵押贷款业务量的扩大，房地产抵押贷款评估业也随之加快发展。但我国房地产评估行业因相关制度不完善、银行注重抵押物价值而忽视借款人还款能力、评估人员专业素质不高等原因，致使一些房地产评估机构在执业中出现了各种不规范的操作行为。促进房地产抵押贷款业有序、健康发展，相关部门应完善评估制度，银行要选择资质好的评估机构并重视借款人还款能力，评估机构应严格遵循独立、客观、公正原则，评估人员要恪守职业操守，提高专业素质和能力素质，以不断提高评估行业的职业水评。
【关键词】：房地产；抵押贷款；评估
一、前言
目前，我国银行房地产抵押贷款业务基本已形成了一定的经营模式和规模，在商业银行金融业务中占比不断上升，但由于不同地区经济发展的差异化，银行房地产抵押贷款业务的发展也出现了区域不平衡现象。在经济发达地区房地产抵押贷款业务相对成熟，在经济欠发达地区房地产抵押贷款业务的发展相对落后。另外，以住宅为主的房地产和住房商品化的发展，给银行开展抵押贷款业务带来了机遇，银行也调整了个人住房抵押贷款的限令，为房地产抵押贷款业务的开展提供了发展空间。
二、房地产抵押贷款评估中存在的问题
(一)评估制度不完善，评估操作行为缺乏约束
房地产评估业是由于经济发展的需要而逐渐发展起来的，但我国的房地产评估行业发展还很不成熟，虽然出台了相关制度赋予房地产评估的法律地位，但相关评估制度不完善，在房地产抵押贷款业务中，各种不规范的操作行为没有相对应的法律法规对其约束，致使有些评估机构为了获得利益而与银行或政府部门私下达成协议，按有利于其收益的方法做出估价，这样的行为导致房地产评估行业出现垄断，各房地产评估机构通过不正常的市场竞争去获得业务，加剧了评估行业的恶性竞争，造成房地产评估行业的混乱；有的评估人员也不能公正客观地对被抵押房地产做出合理的评估值，自行对评估程序进行删减，致使估价报告不完整，导致估价结果不准确，这会对评估机构、借款方和银行都造成严重的损害。究其原因是缺少相关制度对房地产抵押贷款评估进行规范和约束。
(二)银行注重抵押物价值，忽视借款人还款能力
当企业或个人资金不足需要外借时，银行贷款由于筹资成本低、筹资速度快、借款弹性好被列为借款首选。当借款方向银行贷款时，银行为了降低贷款风险，要求客户提供一定的抵押物作担保，房地产作为不可移动、使用寿命长、价值量大的资产，是抵押物的第一选择。当借款方以房地产向银行进行抵押贷款时银行会请评估机构估算抵押房地产的价值继而依据被抵押房地产的价值向借款人发放贷款。而银行在向外发放贷款，首先考虑的是借款人将以什么方式偿还银行借款，即重视借款人的第一还款来源。但有时银行为了增加业务，仅注重借款人的抵押物价值，只要借款人提供了相应等价的抵押物银行就会放款给借款人，忽视借款人是否有其他偿债能力，当借款人到期无法偿还借款时，银行只能以处置抵押物的价款来偿还借款，而当处置抵押物的价款不足以偿还银行借款时银行将受到损失。
(三)评估机构通过不正当手段获得业务
银行开展抵押贷款业务，需要评估机构的协助，而评估机构，也依靠银行获得业务求得发展。两者是互助互利关系。但很多评估机构为获得更多业务而与银行达成协议会按银行的需要出具有利于银行的资产评估报告，将房地产的价格偏离其真实价值；一些评估机构为了得到业务答应委托方的不正当要求，做出虚假的评估报告，高估或低估被抵押房地产价值；有些评估机构会通过一些不正当手段拿到成为银行指定评估机构的资格。这些做法破坏了评估行业的公正、客观原则，使评估程序仅流于形式，也给银行内部人员提供了腐败的机会，加大了银行贷款的风险性，也侵害了贷款人的经济利益。
(四)评估操作中没有很好坚持独立、客观、公正原则
房地产估价应遵循独立、客观、公正原则。要求评估机构和估价师不带个人情感和偏见，自觉遵守职业规范。但在实际工作中，有些评估机构或评估师却未能坚持独立、公正、客观原则，在评估业务中未能站在中立的立场上对被抵押的房地产做出合理、公正的价值评估。对于与自身有厉害关系的评估业务未能主动退出甚至做出有利于自身利益的评估结果，导致评估出的房地产价值损害银行或抵押贷款人的利益。
(五)评估人员专业素质不高
在房地产抵押贷款评估业务中，银行向借款人发放贷款的数额是根据评估师对抵押物做出的估价决定的，所以评估师出具的评估报告对抵押贷款起决定性作用。评估师自身专业素质影响其对抵押房产价值、委托人提供资料等判断，评估师专业素质不高表现为：专业能力不够；不是十分明确评估的基本事项；不能做到理论与实践相结合；在评估工作中粗心大意；不能很好地履行自己的职责完成评估工作必须的工作程序；经常违规操作，最后出具的评估报告没有按照要求填制，报告内容和格式不规范，没有对一些事项做出特殊说明。而一些评估人员为图自己方便，没有到现场实地勘察贷款人抵押的房产情况，而是简单地对被抵押房产做出估价，评定估算简单草率，使评估结果与市场价值相差较大，损害了银行和抵押贷款者的利益，也损害了评估机构的信誉。
三、解决房地产抵押贷款评估问题的对策建议
(一)健全评估制度
首先要建立科学的房地产抵押贷款评估体系。其次，建立严格的监督管理体系并对违规操作做出明确处罚。科学合理的评估程序可使评估工作的环节简洁明了，使评估人员明确评估工作的职责，提高评估工作效率。
(二)注重借款人还款能力，确保借款如期归还
银行要求借款人提供一定价值的抵押物是对贷款人偿还能力缺少信任而选择的一种补偿方法，这样做也保证了借款的安全性。银行发放贷款的目的是获得借款人的借款利息并按期收回发放的贷款，而不是为了获取抵押物，所以，借款人的还款能力十分重要，抵押物仅起到一定的保证作用。银行在向借款人发放贷款时不仅要重视抵押物的价值还要重视借款人除以抵押物偿还借款外的其他还款能力，如，借款人工资收入情况、工作是否稳定、除工资外是否有额外的报酬等，应改变过于重视抵押担保物价值而忽视借款人还款能力的做法。另外，还应调查了解借款人的信用状况，是否有以房产作为抵押物贷款而无法偿还贷款的记录。
(三)银行应公正选择评估机构并严格审查其信誉和资质
为了保证估价的客观公正性银行在选择指定评估机构时首先要考虑评估机构要有良好的信誉和资质，在实际工作中能很好地完成评估工作，最后出具有价值的公正、客观的资产评估报告。在选定评估机构后还应对评估机构的工作流程进行监督和审查，对不合格的评估机构要进行相应的处理，对于多次出现问题的评估机构要取消其作为指定评估机构的资格。而对于一些大宗的评估业务其评估程序比较复杂，银行应采取公开招标的方法选定评估机构，依据各评估机构的资质、能力和对抵押物做出的详细的评估方案，最后由评估行业的资深专业人士决定由哪家评估机构进行此次的评估工作。
(四)坚持独立、客观、公正的评估原则
一份评估报告是否可靠要看其评估过程是否遵循独立、客观、公正原则。评估机构应为一个单独的机构，不附属于任何机构，不受任何人的控制，是一个具有独立法人地位的机构，评估机构应是由评估师为主的自然人出资设立的，不受银行或任何部门的约束。评估机构和评估师应与银行或抵押贷款人没有任何厉害关系，估价机构或估价师遇到与自身利益相关的评估工作时应主动回避。任何人都不得对估价师的估价过程和结果进行干预，对于违反操作规范流程，不遵守资产评估职业道德要求的人员也应制定明确严格的处罚措施对其进行约束。
(五)提高评估人员专业素质
资产评估人员不仅要遵守职业道德要求，还应具备胜任职业的能力。评估人员的专业素质和能力素质是做好评估工作的保证。我国房地产估价师学会应对评估人员进行定期培训，以提高评估人员专业素质，对于屡次不能完成后续教育的评估师应给予在一定时问内不许从事评估工作或吊销执照。此外，可通过实行房地产估价师等级制度和建立评估师信誉等级制度促进评估师专业素质的提升，从而提高整个评估行业的水平。
参考文献：
[1]柯小霞．浅析房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J]．科技广场，2010(4)．
[2]刘辰，周天驰，侯魁．房地产抵押贷款评估问题及对策研究[J]．东方企业文化，2012(23)．
作者：
安娜、杨景海（辽宁对外经贸学院会计学院，辽宁大连116052）