长租公寓浪潮上,升腾的尘埃与曙光 | 公寓

责编：赵刚

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据预测：我国长租公寓需求量高达1000万间，单租金收入规模就超2000亿。

乘着这波长租公寓发展浪潮，大房企以创新的资产证券化产品作为其发展原动力，找到了发展道路上的曙光。与之相比，市场上的小公司更像是尘埃，起伏于市，。

一季度长租公寓需求升力十足

近期，58安居客房产研究院发布《2018一季度住房租赁市场报告》显示，受“租售并举”政策、理念的推广，以及众多知名房企进军长租公寓并相继推出百万于间房源的共同影响。2018年第一季度，长租公寓的市场需求，以及房源供应量升力十足。

一季度北京，上海租房需求增幅分别为7.22%和12.18%。其他一线城市如：杭州，合肥，无锡，租房需求增速均超5%。其中，无锡增幅最大（10.92%）。

一线城市将迎来大量房源

长租公寓已成为房地产市场的新风口。众多知名房企在近几年竞相布局。据统计，截止到今年3月。已有如万科，万达，碧桂园等大小1200多家企业进入长租公寓市场，提供房源规模200于万间。按照各房企2018年指定的战略计划，今年一线城市或将迎来更大规模的长租房源量。

以深圳为例：年初，万科在深圳推出了“租房节”活动，其跃层式的整间单租公寓品类，以1598元/月的价格吸引了众多租房消费者和媒体的注意。跃层单间公寓1598元每月的价格，即使在深圳相对偏远地区，也极具竞争力。万科在长租公寓市场打价格战的特征已十分明显。

郁亮就在2017年年会发言中暗示：万科近期并不准备在长租市场盈利，抢占市场，形成规模优势，是当前主要战略计划。

资产证券化等多种创新金融工具助推

长租公寓价格大战已然打响，各方势力纷纷应战。碧桂园在2017年底就宣布将推出100万套长租房源。正如膜拜，ofo参与的共享单车大战，拥有充足资金储备才是赢得战争的王牌。

一直以来，房地产类资产由于流动性差，以其为基础的金融工具创新速度一直很慢。直到近期长租公寓春风吹醒了一股地产类金融工具创新潮流。

2016年8月魔方公寓推出了国内首单公寓行业资产证券化产品。融资3.5亿元。随后，自如，新派公寓，保利地产，碧桂园，月秀地产也加入了通过创新的金融工具融资的队伍。

碧桂园携手中联前源不动产基金公司，在2018年2月发行了, 产品信用评级AAA的中国首单百亿级别规模的REITs。近日，泰禾也拟通过资产证券化融资100亿以支持其长租公寓计划。

可以说，大房企们通过金融工具创新，找到了推动其长租公寓战略大举扩张的持续动力。

小房企融资动歪脑筋

众多知名房企纷纷试水资产证券化等新型融资产品，或已成功找到推动企业持续扩张的核心资本动力。然而对于小企业来说，由于其资产规模劣势，开发自有的金融融资产品困难重重。

有些小房企便在融资方面动了歪脑筋——“以拖延的房东租金为抵押进行低息小额贷款融资”

据《南方周末》记者报道：上海“爱公寓”，拖欠房东租金，房客还莫名的背上贷款。

然而，根据合同规定，这种逾期交付房租的方式并不构成违约，房东不能与该公司解除合同。现行法律，也没有规定，此类公司在获得该贷款后的资金用途方向。

小企业这种擦边球式的融资方式，相当于一场豪赌。，出台相关规定禁止。其资金链极易断裂，导致公司破产。

细化需求才是小企业的破局良方

价格战，规模战。本就不是小房企的优势。跟风融资，扩大规模，很可能最终结果是企业半路夭折。然而除了规模优势，今后小房企真的没有在长租公寓市场的立足点了么？

古人云“人无我有，人有我精”。当市场存在大量同质产品时，进行市场细分，细化顾客需求。对于长租公寓市场中的小企业来说，或许才是当前价格战，规模战的破局良方。