在临沂,贷款没还清,但我想卖房子怎么办?

卖房说起来似乎很简单，只要不是经济适用房等特殊类型的房子，都是可以正常交易的。但在实际交易交易过程中一句“几家欢喜几家愁”用在想卖房子的房主身上却再适合不过。

这是因为虽然有些房子是房主一次付清购买的，但也有很大一部分的房主是付了首付后按揭贷款，每个月供房的，这种情况下房主就开始发愁房子还在按揭怎么卖呢？其实想要出售按揭中的房子也并非大家想的那样困难，来看看怎么卖吧！

由于购房人必须取得房屋100%的产权才能出售，而按揭中的房子，银行也是权利人之一，因此不能直接办理过户手续。这种情况，房主可以首先考虑办理转按揭贷款。

“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。

简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

转按揭的流程：

１、买卖双方签订《房屋买卖合同》；

２、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

３、买方交纳房屋价格30％的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）。

４、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；

５、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）。

６、卖方向买方实际交付房屋。

７、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款。

８、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行。

９、买方的贷款银行将30％的首付款付给卖方。

通过转按揭的方式卖房较为复杂，那么是否还有简单的方式呢？直接明了的方式就是房主用一笔钱将剩余的贷款还清后，将房子卖出。这样解除房子的抵押，就可以进行交易了。如何凑齐房屋按揭贷款呢？可以通过房主自筹（自身资金储备、向亲朋好友借钱）和利用买家首付款两种方式。房主可以与买方协商解决，谈好房屋的价格，先将需要还款的金额拿出还给银行，这样就可以顺利的将抵押贷款的房子卖出了。

明白了如何出售按揭中的房子后，那如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险?

购买贷款未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记。在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。也就是说，进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。

需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。

注：预告登记需要出具公司营业执照，法人身份证复印件，经纪人证复印件，在实际操作中可能会有难度。

在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。

综上所述，对于还没有还清贷款的房子，如果要上市出售，可以有两种选择：一是提前还款，二是选择办理转按揭。按揭的房子在现在的二手房交易中很常见。房主们可以根据自己的实际情况以及和买家商议的结果来选择合适的方式。