当前，抵押贷款由于业务规范程度高、具备确凿的风险兜底措施，是银行业的主要贷款品种之一，抵押物中又以房产为主要占押品的绝大部分，但是近年来银行的抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险，笔者结合农村信用社抵押贷款业务的实际操作，以房产抵押为例对相关风险进行探析，并对如何有效防范和控制抵押贷款业务风险提出解决办法和一点建议。
（一）贷款办理之前抵押物“低值高评”的风险。客户到银行办理贷款，银行需要按照既定的抵押率放款。由于客户能够提供的抵押品是有限的，其往往出于融资需求更倾向于以有限的抵押品按照最大的额度“顶格”办理贷款，而目前第三方评估机构对抵押人的评估收费是按照被抵押资产的价值定率收取，抵押人与评估机构形成了事实上的雇佣与被雇佣关系，因此，在资产评估定价环节中容易出现“低值高评”的风险。
（二）借贷关系存续期间抵押物贬值的风险。客户在银行办理贷款后一直到贷款到期之前，房地产市场受供求、政策、税收等影响行情会出现波动，而近年来受楼市调控政策影响房地产行情整体处于走低趋势，抵押到银行的资产实际是处在持续贬值当中，而且贷款时间越长押品贬值率越大，这就导致银行在押资产不足值的风险不断加大。
（三）贷款出现风险时银行接收抵押物过程中的风险。当抵押贷款到期时，由于前期虚评和贷中贬值等原因，抵押品实际价值往往难以抵偿贷款全部本息，当债务人资不抵债或者出现为逃废债务而提前转移其他有效资产的情况时，。这个环节易发抵押资产大幅贬值不足以覆盖贷款本息的风险，即便能够刚好覆盖本息（超值覆盖在实际操作中很少见，即使出现通常借款人也会选择自行出售后现金归还贷款本息），但银行接收抵债资产时需要缴纳的双方全部税费（由于债务人无法负担只能由银行缴付并从抵债资产净值中扣除）加上银行处置抵债资产时的卖方税费总额，最低也占抵债资产价值的30%左右（高的能达到40%），都需要从该抵债资产价值中扣除，这就使银行面临更大的资产损失风险。
以借款人申请一笔100万元贷款为例计量该笔贷款的风险水平：如果银行的抵押率设置在65%，年利率为7.7%，借款人提供的抵押物应最少为评估价值153.85万元固定资产（假设该评估不存在人为“低值高评”情况），该笔贷款期限为1年，本息一次还清，合同到期日本息合计107.7万元，此期间借款人经营不善导致资不抵债（假设银行风险处置足够及时并且抵押物未出现人为贬值），，按照两次流拍折价30%计算，该笔抵押物折价107.70万元刚好覆盖本息，但是按照抵债资产管理办法，银行需要对该笔资产进行过户，假设银行接收后能够以接收价值处置该资产（实际操作中这种情况实现的可能性很小），接收和处置的税费都需要从该笔资产中扣除，按照最低总税费占该资产价值的30%计算，银行处置完毕后该笔资产余额为75.39万元，不计当期存款利息支出损失，比照本金还损失24.61万元。也就是说，在该笔贷款在完全合规办理、风险处置及时得当、抵押物未出现人为贬值、完全依法依规处置的情况下，依照现行税费标准从低计算，一年期银行抵押贷款风险率高达24.61%（贷款期限越长风险水平越高）。
结合本案例，从实际操作的经验来看，银行抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类：
1.借款人过高的融资预期。借款人在办理抵押贷款时通常有自己的可贷资金量预期，但由于其可出具抵押物是有限的，借款人通常期望以提供的有限抵押获取足够的贷款。而在抵押物评估过程中由于抵押人与评估机构的雇佣关系的实施，容易导致高估抵押物价值的风险。
2.抵押物市场波动。目前通常作为抵押物的不动产基本以住宅、商用房、厂房等房产为主，而以前年度房地产行业由于出现了“泡沫”，在政策层面不断加大调控的同时，，房地产价格整体出现了下滑（个别地方甚至有价无市），抵押在银行的资产也就会因贬值出现不足值的风险。
3.借款人消极履行债务。一旦抵押物严重不足值，借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产，债务到期时其名下已无其他可执行资产，不排除有的借款人、抵押人提前对抵押资产做出一些有损价值的处置。由于借款人、抵押人消极履行合同，将导致银行面临被迫接收不足值的抵债资产的风险。
4.收回抵债资产的流程成本过高。当贷款调入不良后，由于借款人资不抵债或提前转移其他资产，银行迫于无奈只能收回不足值的抵押物（如果足值或超值抵押人势必会提前自行变现并以现金归还贷款），在银行诉诸法律收回抵债资产过程中由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费，就需要银行从接收的抵债资产价值中扣除债务人债权人应分别承担的税费和该资产拍卖出售变现的流程税费，包括诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、房产税、土地增值税、土地使用税、城建税、印花税、增值税等，以笔者实际工作中的操作经验来看，假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债资产的话，最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。
（一）加强评估环节跟进，确保合理抵押
为了有效规避抵押物“低值高评”风险，银行应在客户的评估行为之前即进行初步询价，目前银行办贷时大多数需要借款人在提出借款申请时即提供确凿的保证方式，也使这样操作具有可行性；有条件的银行则可以选择一家或几家有良好职业道德和水准的评估机构进行长期合作，以规避评估机构因短期逐利行为而背弃职业道德的风险；在贷款审查环节（包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会）也要对抵押物价值进行公允性判断，可列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定，从而把防范抵押物“低值高评”的风险作为“全链条”工作职责加以明确。
（二）关注市场波动，适当增加保证
为了有效防范和应对抵押物贬值带来的风险，在抵押贷款持续期间，银行应高度关注抵押物市场价值变动，充分发挥内设风险管理和业务条线职能作用，对抵押品市场价值和抵押人行为进行动态监测，担保法第五十一条对发生这种情形提供了依法解决依据“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”，而且目前银行也普遍在抵押合同中据此进行了规定，因此当抵押物出现明显贬值情况时，银行应及时启用该条款止损并进行追偿。
（三）有效前置信用风险的防范措施
抵押归根到底只是风险保底措施。有效防范和及时发现借款人、抵押人消极履行债务的风险，最重要还是要求银行方面本着实事求是的原则做好贷款“三查”。要着重核查借款人还款能力、资产状况、信用状况和资金用途，只有把过度重视抵押、担保等风险保底能力的做法，转变为重视借款人经营情况（特别是现金流）、还款能力和资金使用方向等合同履行能力的考量，才是最有效的信用风险前置防范的手段。在抵押贷款办理时可视情况选择采用“抵押+保证”的方式，增加的保证人能够督促借款人履行合同，也可在贷款出现风险时通过三方协议由保证人接收抵押物后代偿，或者由担保人对抵押物不足值部分承担连带偿还责任；对其中抵押风险较大而保证人条件更好的可视情况在条款中增加“保证责任优先”的条款。在借贷存续期间要持续做好借款人合同履行能力及抵押实物状况检查，发现问题及时处置，时时防范逃费债务和故意折损抵押物价值的行为。
（四）规避流程成本损失
目前大多数银行在贷款合同到期时往往通过诉诸法律进行处置，更多的是从不良贷款管理与处置合规尽责角度的考虑，所以就得从抵债物价值中消耗诉讼渠道的流程成本。而物权法第一百九十五条中明列了“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，因此，银行完全可以在完善自身相关制度、履行相关流程的情况下（这方面中小金融机构更应充分利用内部经营决策自主权），通过与抵押人达成协议的方式以抵押财产折价受偿或以变卖价款优先受偿，从而规避通过司法渠道解决的流程成本。对抵押物价值贬值严重的和非抵押贷款接收抵债资产的，可根据实际情况选择对短期能够变现的采用呆账核销、协议收回抵押财产或抵债资产、快速变现处置的操作组合，合理规避抵债资产接受和处置的流程成本，在现有的税收政策框架下，做好抵债资产接收和转入损失税前扣除申报，抵债资产损毁报废等非正常损失要及时与税务机关沟通争取税前扣除，对短期内无法处置且闲置的抵债资产申请减免房产税和土地使用税等事宜，全力将损失降至最低。
（五）建议减免银行以物抵债业务税费
在宏观经济下行压力加大、供给侧结构性改革不断深化的背景下，银行信贷资产质量面临严峻挑战，尤其是抵押贷款业务中的抵押物贬值情况越来越普遍，以物抵债由于有利于保全资产已经成为银行快速处置不良贷款的重要手段之一。为更好的落实十九大报告中提出的深化供给侧结构性改革、实施战略和区域协调发展战略的要求，切实减轻银行业金融机构抵押贷款业务的风险水平、加快化解金融风险，建议减免银行以物抵债业务的相关税费。（如2006年吉林省出台了给予商业银行减免相关税费的政策）(内蒙古阿荣旗联社党委书记、理事长徐永和)
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