新政以来，住房的购买和投资受到诸多限制，市场渐趋冷静，观望气氛浓厚。而商用物业却展现出前所未有的受追捧势头，抛去重重风险不说，商业地产一直以进入门槛高、投资专业和占用的资金体量大而著称。因此，也让不少有意于商业地产投资的个人投资者们却步。
以最少的交款锁定价格
侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。
很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。
侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的获利能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例（即动态租金收益）、通货膨胀因素，如果能在6－8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。
侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50%，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。
独立铺风险小但门槛高
从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上<商业街<批发（物流市场）<购物中心商铺。当然，这仅代表一般情况，不排除特殊。
独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。
零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场（十年升值210倍）、柯桥轻纺城（十年升值40倍）。
针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面：
NO1. 市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右由50%升至90%以上。
NO2. 地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些都有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈，以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。
NO3. 市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展到华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。
有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。
环县▪农贸中心统一运营投资无忧